Какво е технически паспорт на сграда? Техническият паспорт на сграда представлява документ, който включва в себе си техническите характеристики на сградата, инструкции за нейната експлоатация, ремонт и отразява всички извършени строителни и монтажни работи след въвеждането на сградата в експлоатация (§5, т.64 от ЗУТ). С Наредба номер 5 на МРРБ, се урежда редът по който се изготвят и по който се регистрират техническите паспорти на строежите.Такъв документ не се прави само за сгради, които са с допълващо застрояване, незаконни или такива, които нямат градоустройствен статут. Техническият паспорт съдържа следните данни: за строежа, за основните му характеристики, мерките за поддържане, срокове за извършване на ремонти, както указания и инструкции за безопасна експлоатация. Техническите паспорти се изготвят от консултант за строежите от първа до четвърта категория или от технически ръководител за строежите от пета категория. Това е валидно, обаче, за новите строежи, докато за съществуващите сгради нещата са доста по-сложни. За тях техническият паспорт се съставя след направено обследване на сградата (по-надолу сме обяснили и какво представлява самото обследване на сграда).
Какви документи са необходими за издаване на технически паспорт на съществуваща сграда?
- Проектна документация на сградата;
- Разрешение за строеж;
- Акт обр.15;
- Удостоверение от кадастъра;
- Разрешение за ползване;
- Документи за собственост – нотариален акт и актуална скица;
- Документи на собственика на обекта;
- Документи за промени след разрешение за ползване;
- Фактури за последните 3 години за електро потребление, студена и топла вода, ТЕЦ и газоснабдяване;
- Сертификати от акредитиран орган за контрол за електро контролни измервания: импеданс и мълниезащита на сградата.
3.Защо сградата ни трябва да има технически паспорт?
-След 2024 година, ако сте собственик за жилище в сграда без технически паспорт няма да можете да го продадате или отдадете под наем.
-Наредба №5 на МРРБ за технически паспорти на строежите, изисква до края на 2024 г. всички сгради в Република България да бъдат снабдени с технически паспорти.
-Освен за сгради, технически паспорти ще се изискват за всички основни ремонти, реконструкции, смяна на предназначение и други строителни дейности, за които се изисква разрешение за строеж.
-Технически паспорт няма да се изисква единствено за временни строежи, допълващо застрояване, или за сгради без траен устройствен статут установен с действащ подробен устройствен план.
-Съгласно чл.232 (9) от ЗУТ се наказва с глоба от 100 до 300 лв., ако по друг закон не е предвидено по-тежко наказание, възложител на строеж, който не възложи съставянето на технически паспорт в сроковете определени в наредба №5. В случай, че възложителят е юридическо лице същият се наказва съгласно чл. 237(1) т.16 с глоба от 1 000 до 10 000 лв.
4.Технически паспорт на панелна сграда.
Панелните жилища (панелките) са разположени в 18 900 панелни блока в 120 жилищни комплекса в страната; те са 707 441 на брой (над 40% от всички жилища) и в тях живее около една трета от българското население. Това представлява около 25% от сградния фонд на България и без съмнение трябва да се отнесем с необходимото внимание към него и да направим всичко, което е по силите ни за да увеличим живота на тези сгради, както и комфорта и сигурността на живущите в тях. Едно от първите неща, което трябва да бъде направено в тази посока е изготвянето на технически паспорти на жилищните панелни сгради, защото при неговото съставяне задължително се прави пълно обследване на носещата конструкция на сградата, както и на всичките сградни инсталации, пожарна безопасност и енергийна ефективност. Добре е да се знае дали са направени например промени по носещи колони, дали са махани такива, което е изключително опасно и може да доведе до срутване.
5.Обследване и оценка на съществуваща сграда
Ето какво обхваща техническият паспорт на съществуваща сграда обхваща следните части: част А „Основни характеристики на строежа“; 2. част Б „Мерки за поддържане на строежа и срокове за извършване на ремонти“; 3. част В „Указания и инструкции за безопасна експлоатация“; Ред за съставяне на техническия паспорт.
Техническият паспорт на съществуващ строеж се съставя въз основа на резултатите от обследването и оценката на строежа.
Какво включва обследването:
1.Съставяне на информационна база данни за нормативните (проектните) стойности на техническите характеристики на обследвания строеж;
2.Установяване на действителните технически характеристики на строежа по разделите на част А от техническия паспорт;
3.Анализ на действителните технически характеристики на строежа и оценка на съответствието им с нормативните стойности, определени с нормативните актове, действащи към момента на въвеждането на строежите в експлоатация;
4.Разработване на мерки;
5.Съставяне на доклад за резултатите от обследването, който включва оценка на техническите характеристики на строежа за съответствие с изискванията на нормативните актове, действащи към момента на въвеждането на строежите в експлоатация, в т.ч. оценка за сеизмичната осигуреност на строежа в съответствие с действащите към момента на обследването нормативни актове. Обследването на строежите се извършва от консултант, получил удостоверение по реда на наредбата по чл. 166, ал. 2 от РДНСК, или от проектанти от различни специалности с пълна проектантска правоспособност.
6.Как да разберем какви документи има сградата в която живеем?
Пълно досие на документите на Вашата сграда би трябвало да има във Вашата районна Община (или Столична община – направление „Архитектура и градоустройство“) и може да го разгледате или направите копие ако пожелаете. Нужно е да попълните молба и да предоставите нотариален акт. За стари сгради преди 1960г. Е възможно да няма наличен архив.
7.Каква е цената за технически паспорт на сграда?
Към този момент няма наложена пазарна цена поради малкия обем на такива поръчки. Цената варира в зависимост от това каква е сложността и големината на сградата, каква налична техническа документация има, дали ще се наложи да се прави екзекутивно заснемане (мерене), ако няма съществуващи чертежи за сградата, в какво състояние е конструкцията (за панелни сгради например се налага много по-прецизно конструктивно обследване), каква отоплителна система ползва сградата, местоположение и др.
8.Каква е процедурата за придобиване на технически паспорт?
Първата стъпка е организиране на Общо събрание на етажната собственост, на което се взема решение за стартирането на производството. На него се възлага или на домоуправителя, или на нотариално упълномощено лице (професионален домоуправител, ако има сключен договор с такава фирма, или жител с нотариален акт от обекта) да събере нужния пакет от документация за сградата. Такава се намира в съответната община. За част от сградите обаче такава липсва. Причината е, че това са били ведомствени жилища – строителните книжа са били в архива на предприятие или организация, която или е фалирала, или е приватизирана, обясни специалиста за една от спънките. Експертът обаче успокои, защото при такива случаи се прави архитектурно заснемане и обследване на обекта – на конструкцията, ВиК, ел.-мрежата, общи части (стълбища, избени помещения) и др.
След като етажната собственост придобие пълната документация, трябва да набере оферти – от фирма по строителен надзор или колектив от специалисти (ВиК, ел., архитект и др.) и да вземе решение на коя фирма ще бъде възложено изготвянето на технически паспорт. След сключването на договора се прави план или така наречената “пътна карта” – съгласува се кога специалистите ще посетят обекта, за да го обследват, което е много важно, тъй като през деня повечето хора са на работа. Процедурата е бавна, но не е мъчителна за хората. Не е възможно да се влиза във всеки дом. Експертите са добре обучени да разберат за конструкцията, ВиК, електрическата мрежа дори и отвън. Задължително трябва да проверят избените помещения, стълбищната клетка, канализацията, електричеството и други технически параметри.