Какво урежда закона за етажната собственост? ЗУЕС урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях.
Кога не се прилага ЗУЕС?
Съществува изключение, което е записано в закона в чл. 3. Този член е една от големите промени в закона, приети още през 2011 година. Той гласи: „За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността.“ Тези три члена от ЗУЕС определят отношения за съсобственост.
Защо трябва да сме запознати със закона за етажната собственост?
Като собственик на етажна собственост е добре да сте запознат с правата си и произтичащите от тях задължения към ЕС. Въвеждането на този закон е изключително полезно, но създава трудности за собственици, които не разполагат с достатъчно време за да изпълняват своите задължения към Етажната Собственост. Именно затова, Законът за управление на Етажната Собственост предвижда възможността за наемане на професионална фирма, която да се занимава с управлението на общите части. Това са така наречените професионални домоуправители.
Процедура за избиране на професионален домоуправител
В закон за етажната собственост е определена процедура за възлагане на задълженията на собствениците на Етажна Собственост (ЕС) на физически или юридически лица. Според Закона за управление на ЕС, това се случва след свикване на Общо събрание. На събранието офертата от професионалния домоуправител се разглежда и се гласува. Закона за управление на ЕС гласи, че по време на гласуването фирмата, предлагаща услугата професионален домоуправител, трябва да получи одобрение от собствениците на поне 67% от идеалните части от общите части на ЕС. Според Закона за управление на ЕС, ако на събранието предложението не получи нужната подкрепа, то събранието се отлага с 1 час, като на второто събрание трябва да участват собственици на поне 33% от общите части в сградата.
Според ЗУЕС, избрания професионален домоуправител, може да бъде нает за период от 2 години и да изпълнява задълженията на управителния съвет (управителя). Периодът е фиксиран в ЗУЕС на 2 години за да съвпада с този на управителния съвет (управител), избран измежду собствениците, наемателите и ползвателите на ЕС.
Какви са правата ни като собственици, когато е нает професионален домоуправител
С решение на общото събрание на ЕС някои от функциите на управителния съвет (или на управителя) на етажната собственост могат да бъдат възложени на лице или фирма, което не е собственик на обект в сградата (на така наречения професионален домоуправител). Важно е да знаем, че основен управленчески орган остава общото събрание на собствениците.
При възникване на конфликт между някои от собствениците те могат да потърсят съдействие за разрешаването му от наетият професионален домоуправител. Съгласно сключения договор за извършване на услугата професионален домоуправител, всеки от собствениците има право да изисква от професионалния домоуправител изпълнение на поетите от него задължения и справка за това как се управляват средствата на етажната собственост. При обосновано съмнение в качеството на предоставяната услуга от професионалния домоуправител, собственикът може да постави начало на процедура по свикване на общо събрание, разваляне на договора с домоуправителя и възлагане управителни функции на някого от собствениците (или друг професионален домоуправител / фирма).