Как да изберете архитект за вашия проект

Изборът на архитект е едно от най-важните решения преди строителство, реконструкция или сериозно преустройство. Архитектът не просто чертае бъдещата сграда — неговите решения влияят върху разпределението, конструкцията, комфорта, бюджета за строителство и начина, по който различните проектни части ще работят заедно.

Затова не избирайте архитект само по най-ниската цена или по красивите 3D визуализации в портфолиото.

Добрият избор започва с проверка на проектантската правоспособност, продължава със сравнение на опита и реалния обхват на офертата и завършва с ясен договор.

Какво прави архитектът?

Архитектът разработва архитектурната концепция на сградата и превръща изискванията на възложителя в конкретно проектно решение.

При проект за къща например той трябва да съобрази:

• особеностите на имота;
• устройствените показатели;
• ориентацията;
• желаната площ;
• броя и предназначението на помещенията;
• естественото осветление;
• комуникациите;
• фасадите;
• конструктивната логика;
• инженерните системи;
• нормативните изисквания;
• бюджета и нуждите на собственика.

Архитектът обикновено работи съвместно с други проектанти — конструктори, ВиК инженери, електроинженери, специалисти по отопление, вентилация и климатизация, енергийна ефективност и други специалности.

Затова при по-сложен проект е важно да разберете не само кой е архитектът, а и кой ще координира целия проектантски екип.

1. Проверете проектантската правоспособност

Това е първата проверка, която трябва да направите.

В България Камарата на архитектите поддържа публичен регистър, в който може да се провери проектантската правоспособност на конкретен архитект.

Самото образование по архитектура не означава автоматично, че конкретният човек разполага с необходимата действаща проектантска правоспособност за услугата, която възлагате.

Какво да проверите?

Преди подписване на договор поискайте:

• трите имена на проектанта;
• регистрационен номер;
• информация кой конкретно ще подпише част „Архитектура“;
• кои други специалисти ще подпишат инженерните части.

След това направете собствена проверка в регистъра на Камарата на архитектите в България.

2. Търсете опит с вашия тип проект

Голямото портфолио не е достатъчно.

По-важният въпрос е:

Има ли архитектът реален опит с обекти, подобни на вашия?

Архитект, който проектира основно еднофамилни къщи, може да бъде много добър избор за нов дом.

Но ако планирате:

• хотел;
• производствена сграда;
• ресторант;
• медицински обект;
• жилищна кооперация;
• реконструкция на стара сграда;
• обект със статут на културна ценност,

ще бъдат необходими различни знания и опит.

Какво да попитате?

Попитайте директно:

„Колко проекта, подобни на моя, сте изпълнявали?“

След това поискайте да видите два или три реални примера.

Не е необходимо проектите да изглеждат точно както искате да изглежда вашият. По-важно е специалистът вече да е решавал сходни технически и функционални задачи.

3. Не гледайте само красивите визуализации

3D изображенията са полезни, защото показват как може да изглежда бъдещата сграда.

Но добрата визуализация не доказва автоматично качеството на инвестиционния проект.

Една къща може да изглежда впечатляващо на рендер и въпреки това да има:

• неудобно разпределение;
• неоправдано голяма площ;
• сложна конструкция;
• скъпи фасадни решения;
• недостатъчно техническо пространство;
• неудобни комуникации;
• решения, които трудно се изпълняват.

Затова разглеждайте не само фасадите.

Поискайте да видите:

• разпределения;
• разрези;
• реализирани сгради;
• снимки от строителството;
• примери за проектна документация, когато е възможно.

4. Подгответе ясно задание преди срещата

Архитектът не може да прочете мислите ви.

Колкото по-добре опишете нуждите си, толкова по-лесно ще разберете дали специалистът действително предлага решение за вашия начин на живот или просто прилага познат модел.

Преди първата среща си запишете:

• какъв обект искате;
• приблизителна площ;
• предпочитана етажност;
• необходимите помещения;
• броя хора, които ще използват сградата;
• нужди от гараж или паркоместа;
• складови помещения;
• технически помещения;
• връзка с двор или тераси;
• специални изисквания;
• приблизителен бюджет;
• желан срок.

Пример

Вместо:

„Искам модерна къща около 180 квадрата.“

по-полезно за архитекта е:

„Искаме къща за четиричленно семейство, три спални, кабинет, две бани, отделно техническо помещение, склад до кухнята, покрита зона към двора и възможност кабинетът след време да стане четвърта спалня.“

Това вече е реално проектно задание.

5. Кажете какъв е бюджетът ви

Много възложители избягват да казват какъв бюджет имат, защото се страхуват, че офертата автоматично ще бъде съобразена с максималната сума.

Но архитектът трябва да има поне приблизителна представа за финансовата рамка на бъдещото строителство.

Иначе е възможно да получите прекрасен проект за сграда, която не можете да реализирате.

Бюджетът влияе върху:

• площта;
• конструктивната сложност;
• формата на сградата;
• размера на остъкляванията;
• фасадните материали;
• покрива;
• инженерните системи;
• специалните архитектурни решения.

Добрият архитект не трябва просто да „изхарчи бюджета“.

Той трябва да го използва като ограничение, в което да търси оптималното решение.

6. Поискайте подробна писмена оферта

Не приемайте оферта от типа:

„Проект на къщата – 5 000 €.“

Тази информация не е достатъчна.

Трябва ясно да знаете какво купувате.

В офертата трябва да е описано:

• каква фаза на проектиране получавате;
• дали цената включва само част „Архитектура“;
• кои инженерни части са включени;
• колко варианта на концепцията са предвидени;
• колко корекции са включени;
• има ли 3D визуализации;
• включена ли е координация с останалите проектанти;
• включено ли е административно съдействие;
• включен ли е авторски надзор;
• какви разходи остават извън офертата;
• какъв е срокът.

Това е особено важно, защото две оферти с разлика от няколко хиляди евро може да включват напълно различни услуги.

Подробно сме разгледали този въпрос в Колко струва архитектурен проект?.

7. Проверете какви проектни части са включени

Термините „архитектурен проект“ и „инвестиционен проект“ често се използват разговорно като едно и също нещо, но не винаги означават еднакъв обхват.

Част „Архитектура“ е само една от възможните части на инвестиционния проект.

Според конкретния обект могат да бъдат необходими още:

• Конструктивна;
• ВиК;
• Електрическа;
• ОВК;
• Енергийна ефективност;
• Пожарна безопасност;
• Геодезия;
• Паркоустройство и благоустройство;
• други специализирани части.

Задайте един прост въпрос:

„След като платя посочената цена, какво още ще трябва да възложа и платя отделно?“

Отговорът ще ви помогне много повече от самата цена на квадратен метър.

8. Разберете кой координира инженерите

При инвестиционното проектиране архитектурното решение трябва да бъде съгласувано с останалите проектни части.

Например:

Архитектът може да предложи голяма дневна без колони.

Конструкторът трябва да определи дали и как това решение може да бъде реализирано.

ВиК инженерът трябва да намери подходящи трасета за санитарните помещения.

ОВК специалистът трябва да реши отоплението и вентилацията.

Електроинженерът трябва да разработи електрическите системи.

Ако всички работят изолирано един от друг, проблемите често се появяват чак по време на строителството.

Затова попитайте:

„Кой носи отговорност за координацията между отделните проектни части?“

9. Проверете начина на комуникация

Проектирането рядко приключва след една среща.

Ще има:

• варианти;
• въпроси;
• промени;
• технически решения;
• избор между различни възможности.

Затова комуникацията с архитекта е много важна.

Още при първите разговори наблюдавайте:

• задава ли въпроси;
• опитва ли се да разбере начина ви на живот;
• обяснява ли решенията си;
• говори ли разбираемо;
• отговаря ли конкретно;
• предупреждава ли за потенциални проблеми;
• казва ли когато дадена ваша идея не е добра;
• предлага ли алтернативи.

Архитект, който се съгласява с абсолютно всичко, невинаги е най-добрият специалист.

Понякога най-ценната част от услугата е някой да ви обясни:

„Това решение може да се направи, но ще увеличи значително цената и няма да ви даде реална полза.“

10. Обърнете внимание как архитектът задава въпроси

Добрата първа среща не трябва да прилича само на презентация на портфолио.

Архитектът също трябва да разпитва вас.

Например:

• Кой ще живее в къщата?
• Работи ли някой от дома?
• Колко често приемате гости?
• Имате ли деца?
• Планирате ли семейството да се увеличи?
• Имате ли домашни любимци?
• Колко автомобила използвате?
• Искате ли кухнята да бъде отделна или отворена?
• Как използвате двора?
• Кои помещения са най-важни за вас?
• Къде предпочитате да инвестирате повече?
• От какво бихте направили компромис?

Тези въпроси показват, че специалистът се опитва да проектира за конкретния клиент, а не просто да създаде още една красива сграда.

11. Сравнявайте подхода, а не само стила

Много хора избират архитект според стила на портфолиото.

Това има значение, но не трябва да бъде единственият критерий.

Ако харесвате минималистична архитектура, естествено е да търсите специалист с подобни реализации.

Но по-важно е да разберете:

• как стига до концепцията;
• как анализира имота;
• как решава функционалните проблеми;
• как работи с бюджета;
• как координира инженерните части;
• как реагира при промени.

Стилът е видимата част на проекта.

Процесът е това, което определя дали ще стигнете успешно до нея.

12. Поискайте реалистичен срок

Не приемайте автоматично най-краткия предложен срок като предимство.

Проектирането изисква време за:

1. проучване;
2. анализ на имота;
3. концепция;
4. обратна връзка;
5. корекции;
6. техническо разработване;
7. координация между проектантите;
8. подготовка на документацията.

Освен работата на архитектите съществуват и административни процедури, които не зависят изцяло от проектанта.

Затова поискайте срокът да бъде разделен по етапи.

Етап	Какво се случва
Проучване	Анализ на изходните данни
Концепция	Разработване на първоначално решение
Корекции	Промени след обратна връзка
Техническо проектиране	Разработване на проектните части
Координация	Съгласуване между проектантите
Предаване	Подготовка на окончателния комплект

Това е много по-полезно от обещание:

„Ще сме готови след два месеца.“

13. Изяснете колко корекции са включени

Това е детайл, който често създава конфликти.

Архитектът разработва вариант.

Собственикът иска промяна.

След това още една.

След седмица решава да върне първоначалното решение.

После се променя броят на помещенията.

Накрая проектът практически започва отначало.

Затова още в офертата трябва да е ясно:

• колко концептуални варианта получавате;
• колко кръга корекции са включени;
• какво се счита за малка корекция;
• кога промяната вече е допълнителна услуга.

Това защитава и клиента, и проектанта.

14. Не променяйте постоянно заданието

Разбира се, проектът се развива.

Но има разлика между нормална корекция и постоянно променяне на основната задача.

Например първоначално искате:

• 150 м²;
• един етаж;
• три спални.

След първия вариант решавате:

• 200 м²;
• два етажа;
• четири спални;
• гараж;
• кабинет.

Това практически е ново задание.

Добре е големите решения да бъдат уточнени възможно най-рано, защото след разработване на инженерните части значителните промени могат да изискват преработка на работата на няколко специалисти.

15. Попитайте как ще се управлява бюджетът

Архитектът не може предварително да гарантира точната цена на бъдещото строителство.

Но трябва да може да обясни кои решения обичайно влияят силно върху бюджета.

Например:

• сложна форма на сградата;
• големи подпорни стени;
• големи конзоли;
• огромни остъклявания;
• сложен покрив;
• подземни нива;
• специални фасади;
• нестандартни конструктивни решения.

Добър архитект трябва да ви помага да разбирате финансовите последствия от проектните решения, а не само визуалния резултат.

16. Проверете договора преди подписване

Не разчитайте само на устни уговорки.

Договорът трябва да отговаря ясно на въпросите:

Какво получавате?

Трябва да е описан конкретният обхват на услугата.

Колко струва?

Трябва да е ясно възнаграждението и дали определени услуги се заплащат допълнително.

Как се плаща?

Често проектантските услуги се плащат на етапи.

Например:

• аванс;
• след одобрение на концепцията;
• след разработване на техническия проект;
• при окончателно предаване.

Конкретната схема се договаря между страните.

Какви са сроковете?

Добре е да има срокове за отделните етапи, а не само една крайна дата.

Как се правят промени?

Трябва да е ясно как се процедира при значителна промяна на заданието.

Какво не е включено?

Тази част е също толкова важна, колкото списъкът с включените услуги.

17. Проверете дали авторският надзор е включен

Проектът не приключва непременно в момента, в който получите чертежите.

По време на строителството могат да възникнат въпроси относно:

• детайли;
• материали;
• изпълнение;
• несъответствия;
• допустими промени;
• конкретни проектни решения.

Затова попитайте дали архитектът предлага авторски надзор и какъв точно е неговият обхват.

Изяснете:

• посещенията на строежа;
• броя посещения;
• начина на комуникация;
• разработването на допълнителни детайли;
• възнаграждението.

18. Поискайте препоръки от предишни клиенти

Портфолиото показва крайния резултат.

Предишните клиенти могат да ви разкажат как е протекъл процесът.

Ако имате възможност, попитайте:

• Спазваха ли се сроковете?
• Имаше ли ясна комуникация?
• Как се решаваха проблемите?
• Имаше ли неочаквани допълнителни разходи за проектиране?
• Архитектът участваше ли активно по време на строителството?
• Бихте ли работили отново с него?

Един отрицателен отзив не означава непременно проблем.

Но ако няколко различни клиента описват едно и също затруднение, това вече е полезен сигнал.

19. Не избирайте автоматично най-евтината оферта

Да разгледаме три хипотетични предложения:

Оферта	Цена	Обхват
А	3 500 €	Само част Архитектура
Б	6 500 €	Архитектура + няколко инженерни части
В	8 000 €	Комплексен проект + координация + допълнителни услуги

Не можем да кажем коя е най-добрата само по цената.

Първо трябва да разберем какво точно е необходимо за конкретния обект.

Най-евтината оферта може да бъде правилният избор, ако включва всичко необходимо.

Но може да се окаже и най-скъпата в крайна сметка, ако след това трябва да възложите отделно множество услуги.

Затова сравнявайте крайния обхват, а не само първата цифра.

20. Внимавайте за твърде ниска цена

Много ниската оферта не доказва автоматично ниско качество.

Но трябва да ви накара да зададете повече въпроси.

Проверете дали:

• всички необходими проектни части са включени;
• има реална координация;
• проектантът има необходимата правоспособност;
• цената включва корекции;
• няма важни услуги, които ще бъдат начислени по-късно;
• срокът е реалистичен.

Цена, която изглежда подозрително ниска спрямо останалите оферти, трябва да бъде обяснима.

21. Внимавайте и за необосновано висока цена

Високата цена също не гарантира автоматично по-добър проект.

Архитектурно студио може да има:

• силна марка;
• голям екип;
• престижно портфолио;
• специализирани услуги;
• международен опит;
• по-високи оперативни разходи.

Това може напълно да оправдава цената.

Но отново трябва да разбирате каква стойност получавате срещу нея.

22. Местният архитект винаги ли е по-добрият избор?

Не задължително.

Архитектът може да работи по проект в друг град, но познаването на местните особености може да бъде предимство.

Местният специалист често има опит с:

• конкретната общинска администрация;
• характерните за района терени;
• местните процедури;
• други специалисти в региона.

Но това не означава автоматично, че архитект от друг град е по-лош избор.

По-важни са:

• компетентността;
• опитът;
• организацията;
• комуникацията;
• възможността да обслужва проекта ефективно.

23. Самостоятелен архитект или архитектурно студио?

И двата варианта могат да бъдат добри.

Самостоятелен архитект

Възможните предимства са:

• директна комуникация;
• лично отношение;
• ясно кой работи по проекта;
• по-малка организационна структура.

Архитектурно студио

Възможните предимства са:

• по-голям екип;
• повече специализации;
• възможност за паралелна работа;
• установени партньорства с инженери;
• капацитет за по-големи проекти.

Не избирайте според размера на фирмата.

Изберете според това кой действително ще работи по вашия проект и как е организиран процесът.

24. Как да сравните трима архитекти?

Ако сте избрали три потенциални специалиста, направете таблица.

Критерий	Архитект 1	Архитект 2	Архитект 3
Проверена правоспособност	✓	✓	✓
Опит с подобни проекти
Портфолио
Ясен обхват
Инженерни части
Координация на екипа
Включени корекции
Срок
Авторски надзор
Комуникация
Цена
Общо впечатление

Не е необходимо да давате математическа оценка.

Самото попълване на таблицата често прави разликите очевидни.

Червени флагове при избор на архитект

Бъдете внимателни, ако специалистът:

Не иска информация за имота

Архитектурата не може да бъде разработена независимо от конкретния терен и устройствените ограничения.

Обещава всичко още на първата среща

Преди анализ на имота някои въпроси просто не могат да получат окончателен отговор.

Не обяснява какво включва цената

Фразата „всичко е включено“ не е достатъчна.

Искайте конкретен списък.

Отказва писмен договор

При значима проектантска услуга ясните писмени отношения са в интерес и на двете страни.

Не може да обясни кой ще изработи инженерните части

При комплексен проект трябва да е ясно кой участва.

Предлага проект без реално да разбере нуждите ви

Ако основният разговор е за фасадата, преди да сте обсъдили начина на използване на сградата, подходът може да е прекалено повърхностен.

Гарантира точна цена на строежа години предварително

Проектантът може да работи с бюджет и ориентири, но бъдещата строителна цена зависи от множество фактори.

Предлага подозрително кратък срок

Качественото проектиране, координацията и административните процедури изискват време.

15 въпроса, които да зададете на архитекта

Преди окончателен избор задайте поне тези въпроси:

1. Имате ли действаща проектантска правоспособност за тази услуга?
2. Работили ли сте по подобни обекти?
3. Кой конкретно ще работи по проекта ми?
4. Какви фази включва офертата?
5. Кои проектни части са включени?
6. Кой координира инженерите?
7. Колко варианта на концепцията получавам?
8. Колко корекции са включени?
9. Какво се заплаща допълнително?
10. Какъв е реалистичният срок?
11. Как ще комуникираме по време на проекта?
12. Предлагате ли административно съдействие?
13. Предлагате ли авторски надзор?
14. Как се разпределят плащанията?
15. Какво трябва да подготвя аз преди започване на работата?

Отговорите трябва да ви дадат много по-добра представа от разглеждането на още двадесет визуализации.

Практичен пример: избор между две архитектурни студиа

Представете си семейство, което планира къща с площ около 180 м².

Получава две оферти.

Студио А

Предлага цена от 4 500 €.

Включва:

• идеен проект;
• част Архитектура;
• три визуализации;
• два кръга корекции.

Инженерните части трябва да бъдат възложени допълнително.

Студио Б

Предлага цена от 7 500 €.

Включва:

• архитектурна концепция;
• технически проект;
• част Архитектура;
• конструктивна част;
• ВиК;
• електро;
• ОВК;
• координация на проектантите;
• определен брой корекции.

На пръв поглед Студио А е с 3 000 € по-евтино.

Но офертите не могат да бъдат сравнени директно, защото обхватът е различен.

След като семейството получи отделни цени за инженерните части, може да се окаже, че крайната разлика е минимална или че второто предложение всъщност е по-изгодно.

Точно затова сравняването трябва да става по обхват, а не само по крайна цена.

Често задавани въпроси

Как да разбера дали един архитект е добър?

Няма един показател. Проверете проектантската му правоспособност, реалния опит с подобни обекти, портфолиото, начина на комуникация, организацията на проектантския екип и яснотата на офертата.

Къде мога да проверя архитект?

Камарата на архитектите в България поддържа публични регистри на архитекти и проектантски бюра, които позволяват проверка на регистрацията и проектантската правоспособност.

Колко оферти за архитект е добре да взема?

За повечето частни проекти три добре подбрани оферти са достатъчни, за да сравните подход, обхват и цена.

По-важно е кандидатите да са подходящи за конкретния проект, отколкото да съберете десет произволни оферти.

Трябва ли да избера най-евтиния архитект?

Не.

Най-ниската цена може да бъде добра оферта, но само ако включва необходимия обхват и специалистът е подходящ за проекта.

Сравнявайте включените услуги, проектните части и качеството на работата.

Трябва ли архитектът да е от моя град?

Не е задължително.

За много проекти може да се работи с архитект от друг град. Трябва обаче да уточните посещенията на място, комуникацията и кой ще се занимава с местните административни процедури.

Архитектът организира ли останалите проектанти?

Зависи от конкретната услуга и договор.

При някои архитектурни студиа се предлага комплексно проектиране и координация на всички специалности, а при други възложителят трябва да ангажира част от специалистите отделно.

Трябва ли да плащам цялата сума предварително?

Условията се договарят.

Често възнаграждението се разделя на етапи според развитието на проекта. Важно е графикът за плащане да бъде описан ясно в договора.

Мога ли да сменя архитекта по време на проекта?

На практика това е възможно, но може да доведе до допълнителни разходи, забавяне и въпроси относно използването и преработването на вече създадената проектна документация.

Затова условията трябва да се проверят конкретно преди подобна промяна.

Чеклист преди избор на архитект

• Проектантската правоспособност е проверена.
• Архитектът има опит с подобен тип обект.
• Видели сте реални проекти или реализации.
• Обсъдили сте бюджета.
• Подготвили сте основно задание.
• Получили сте писмена оферта.
• Знаете каква фаза на проекта е включена.
• Знаете кои проектни части са включени.
• Знаете кои услуги ще се плащат отделно.
• Ясно е кой координира проектантския екип.
• Уточнен е броят на вариантите.
• Уточнен е броят на корекциите.
• Имате реалистичен срок.
• Знаете как ще се извършват плащанията.
• Обсъдили сте авторския надзор.
• Всички важни условия ще бъдат записани в договор.

Обобщение

Най-добрият архитект за вашия проект не е непременно най-известният, най-евтиният или човекът с най-впечатляващите визуализации.

Търсете специалист, който:

• има необходимата проектантска правоспособност;
• разбира конкретния тип обект;
• задава правилните въпроси;
• работи с реалния ви бюджет;
• обяснява решенията си;
• предлага ясен обхват;
• координира добре останалите проектанти;
• комуникира открито;
• поставя условията писмено.

Правилният избор на архитект се прави преди първата линия на проекта да бъде начертана.

Отделете време да сравните кандидатите и офертите, защото решенията, взети по време на проектирането, могат да влияят върху сградата десетилетия.

Ако сте още в началото, разгледайте пълното ръководство за архитектура и проектиране, а преди сравнение на офертите вижте и колко струва архитектурен проект.