Колко струва архитектурен проект? Цени и какво включват

Цената на архитектурния проект може да варира от няколко хиляди евро до значително по-висока сума според вида на сградата, площта, сложността и обхвата на услугата.

Най-важното е да не сравнявате офертите само по крайната цена. „Архитектурен проект“ може да означава само част „Архитектура“, а може да включва цял комплексен инвестиционен проект с конструктивна, ВиК, електрическа, ОВК и други части.

При публични оферти през 2026 г. се срещат цени от около 16 €/м² за идеен проект по част „Архитектура“, около 32 €/м² за технически проект само по част „Архитектура“ и около 42 €/м² за комплексен технически проект на еднофамилна къща с основните инженерни части. Това са конкретни пазарни оферти, а не официална тарифа за целия сектор.

От какво зависи цената на архитектурния проект?

Няма универсална цена на квадратен метър, която да е валидна за всички сгради и всички архитектурни студиа.

Крайната оферта зависи от комбинация от фактори:

• вида и предназначението на сградата;
• разгънатата застроена площ;
• сложността на терена;
• архитектурната концепция;
• фазата на проекта;
• необходимите проектни части;
• броя варианти и корекции;
• необходимите проучвания;
• административните процедури;
• 3D визуализациите;
• авторския надзор;
• срока за изпълнение.

Камарата на архитектите в България има методика за определяне на възнагражденията за проектантски услуги, но конкретната цена между архитект и възложител зависи от реалния обхват на работата.

Колко струва проект за къща през 2026 г.?

При еднофамилните къщи разликите между офертите са особено големи.

Причината е проста: някои цени включват само архитектурното проектиране, а други включват почти целия екип, необходим за инвестиционния проект.

Публично обявена през 2026 г. ценова листа например посочва:

Услуга	Ориентировъчна публична цена
Идеен проект – част Архитектура	16 €/м²
Технически проект – част Архитектура	32 €/м²
Комплексен технически проект за къща	42 €/м²
Минимална цена за идеен проект	3 250 €
Минимална цена за комплексен технически проект	8 000 €

При комплексния вариант са включени части Архитектура, Конструктивна, Електро, ВиК, ОВК, Енергийна ефективност, оценка за енергийна ефективност и Пожарна безопасност.

Това показва защо фразата „проект за къща струва X евро на квадрат“ сама по себе си не е достатъчна.

Трябва да знаете какъв проект получавате срещу тази цена.

Пример: колко би струвал проект за къща от 150 м²?

Да разгледаме опростен пример с еднофамилна къща с РЗП около 150 м².

При цена от:

• 16 €/м² — математически получаваме 2 400 €;
• 32 €/м² — 4 800 €;
• 42 €/м² — 6 300 €.

На практика обаче архитектурното студио може да има минимална цена за конкретната услуга.

Например при публичната тарифа, цитирана по-горе, минималната стойност на идейния проект е 3 250 €, а минималната стойност на комплексния технически проект е 8 000 €.

Затова простото умножение на площта по цената на квадрат не винаги показва крайната оферта.

Това е особено типично при по-малки сгради, защото значителна част от проектантската работа трябва да бъде извършена независимо дали къщата е 100 или 200 м².

Защо има толкова големи разлики между цените?

Може да получите две оферти:

Оферта А: 4 000 €

и

Оферта Б: 8 000 €

На пръв поглед втората изглежда двойно по-скъпа.

Но след преглед може да се окаже, че:

Оферта А включва:

• част Архитектура;
• ограничен брой корекции;
• чертежи;
• без инженерни части;
• без административно съдействие;
• без авторски надзор.

Оферта Б включва:

• Архитектура;
• Конструктивна част;
• ВиК;
• Електро;
• ОВК;
• Енергийна ефективност;
• Пожарна безопасност;
• координация между проектантите;
• допълнителни консултации.

Тогава двете оферти всъщност не са за една и съща услуга.

Затова преди сравнение поискайте подробен списък на всичко включено в цената.

Каква е разликата между цена за архитектура и цена за цял инвестиционен проект?

Това е една от най-честите причини за объркване.

Част „Архитектура“

Архитектът разработва архитектурното решение на сградата:

• разпределения;
• фасади;
• разрези;
• функционална организация;
• размери;
• архитектурни детайли според фазата;
• обяснителна записка и необходимата документация.

Това е само една част от инвестиционния проект.

Комплексен инвестиционен проект

В зависимост от обекта могат да бъдат необходими още:

• Конструктивна;
• ВиК;
• Електрическа;
• ОВК;
• Енергийна ефективност;
• Пожарна безопасност;
• Геодезия;
• Паркоустройство;
• други специализирани части.

Затова цена от 20 €/м² за архитектура и цена от 40 €/м² за комплексен проект не бива да се сравняват като две предложения за едно и също нещо.

За по-подробно обяснение на проектните части вижте пълното ръководство за архитектура и проектиране.

Как фазата на проекта влияе върху цената?

Законът за устройство на територията предвижда инвестиционното проектиране да може да се извършва във фази:

• идеен проект;
• технически проект;
• работен проект.

Колкото по-подробно трябва да бъде разработено решението, толкова повече проектантски труд е необходим.

Идеен проект

При него се решават основните въпроси:

• организация на сградата;
• разпределения;
• обем;
• връзка с терена;
• фасадна концепция;
• основни технически решения.

Това е фазата, в която е най-разумно да се правят големите промени.

Технически проект

Тук решението вече трябва да бъде разработено в значително по-голяма подробност и координирано с необходимите инженерни специалности.

Затова техническият проект обичайно е по-скъп от идейната разработка.

Работен проект

Работният проект може да съдържа детайлни чертежи, възли и решения, необходими за прецизното изпълнение на строежа.

Той изисква още проектантско време и съответно може да увеличи общия бюджет.

Как площта влияе върху цената?

При много архитектурни услуги цената се представя на квадратен метър РЗП.

Това е удобен начин за първоначална ориентация, но има ограничения.

По-малката къща не означава пропорционално по-малко работа

Къща от 100 м² също трябва да има:

• функционално решение;
• вход;
• комуникации;
• санитарни помещения;
• конструкция;
• инсталации;
• проектна документация.

Затова много проектантски бюра имат минимална цена на проекта.

Голямата площ невинаги означава по-висока цена на квадрат

При по-големи и повтаряеми обекти може да се наблюдава обратното — цената на квадрат да намалява.

Но ако голямата площ върви с висока сложност, нестандартна конструкция или специфично предназначение, крайната цена отново може да нарасне значително.

Как сложността на проекта влияе върху цената?

Две къщи по 200 м² могат да изискват съвсем различен проектантски труд.

По-прост проект

Например:

• правоъгълен терен;
• сравнително равна площадка;
• стандартна конструктивна система;
• два етажа;
• сравнително проста форма;
• без специфични ограничения.

По-сложен проект

Например:

• силно наклонен терен;
• денивелация;
• подпорни стени;
• големи конзоли;
• сложна покривна конструкция;
• големи остъклявания;
• басейн;
• специфична конструктивна система;
• сложни инженерни решения.

И двете сгради могат да имат еднаква площ, но необходимото време за проектиране да е коренно различно.

Как теренът влияе върху цената?

Имотът също е част от задачата.

Проектирането може да бъде по-сложно при:

• голяма денивелация;
• неправилна форма на парцела;
• ограничен достъп;
• специфични отстояния;
• сервитути;
• съществуващи сгради;
• сложни условия за присъединяване;
• необходимост от допълнителни геодезически или геоложки проучвания.

Една къща върху равен парцел и същата къща върху стръмен терен практически не са един и същ проект.

Какво още може да се плаща отделно?

Когато получите оферта, проверете дали следните услуги са включени или се заплащат допълнително.

Геодезическо заснемане

Точното геодезическо заснемане често е необходимо като изходна информация за проектирането.

Геоложко или геотехническо проучване

При определени обекти и условия трябва да се изяснят характеристиките на почвата и терена.

3D визуализации

Някои архитекти включват базови визуализации, други ги предлагат като отделна услуга.

Допълнителни варианти

Офертата може да включва определен брой варианти и корекции.

Ако след одобрена концепция собственикът реши да промени значително разпределението или обема на сградата, това може да представлява допълнителна проектантска работа.

Административно съдействие

Процедурите по съгласуване, подаване на документи и комуникация с различни институции невинаги са включени в базовата цена.

Авторски надзор

Авторският надзор по време на строителството трябва да бъде изрично уточнен като обхват и възнаграждение.

Проекти за присъединяване и допълнителни специалности

В зависимост от обекта могат да възникнат допълнителни проектни услуги, които не са част от първоначалната стандартна оферта.

Колко струва архитектурен проект според публичните оферти?

Пазарът показва голям диапазон.

Публични ценови справки за 2026 г. дават ориентировъчни стойности от няколко хиляди евро до над 10 000 € за проектиране на къща според включените фази, проектни части и допълнителни дейности.

В отделни ценови листи се срещат и ставки на квадратен метър, но разликите между тях могат да бъдат значителни.

Тези разлики не означават непременно, че едната фирма е „евтина“, а другата „скъпа“.

Те показват колко важно е да сравните:

обхват + фаза + проектни части + услуги + брой корекции + конкретен обект.

Как да сравните две оферти за архитектурен проект?

Направете си проста таблица:

Какво да проверите	Оферта 1	Оферта 2
Идеен проект	✓ / ✗	✓ / ✗
Технически проект	✓ / ✗	✓ / ✗
Част Архитектура	✓ / ✗	✓ / ✗
Конструктивна	✓ / ✗	✓ / ✗
ВиК	✓ / ✗	✓ / ✗
Електро	✓ / ✗	✓ / ✗
ОВК	✓ / ✗	✓ / ✗
Енергийна ефективност	✓ / ✗	✓ / ✗
Пожарна безопасност	✓ / ✗	✓ / ✗
3D визуализации	✓ / ✗	✓ / ✗
Брой корекции	?	?
Административно съдействие	✓ / ✗	✓ / ✗
Авторски надзор	✓ / ✗	✓ / ✗
Краен срок	?	?
Крайна цена	?	?

Така много бързо ще видите дали сравнявате еквивалентни услуги.

Най-евтиният проект добра идея ли е?

Не задължително.

Архитектурният проект представлява сравнително малък дял от общата инвестиция в една сграда, но решенията в него влияят върху огромна част от бъдещите строителни разходи.

Лошо решени:

• конструкция;
• площ;
• комуникации;
• инсталации;
• фасади;
• прозорци;
• покрив;
• технически помещения

могат да струват значително повече на строителната площадка от спестеното при проектирането.

Това не означава автоматично да изберете най-скъпия архитект.

Означава да търсите най-доброто съотношение между компетентност, обхват и цена.

Как да намалите разходите за проектиране без да правите компромис?

Подгответе ясно задание

Колкото по-ясно знаете какво искате, толкова по-малко време ще се губи в безкрайни варианти.

Определете реалистичен бюджет за строителството

Няма смисъл архитектът да разработва къща, която впоследствие трябва да бъде сериозно намалена заради бюджета.

Вземете основните решения навреме

Промените по време на идейната фаза са нормални.

Промени след разработването на конструкцията и инженерните части могат да означават повторна работа за няколко проектанти.

Не поръчвайте ненужни услуги

Ако не се нуждаете от фотореалистични визуализации, десетки варианти или специфична презентация, не е необходимо те да присъстват в пакета.

Не спестявайте от необходимите проектни части

Изключването на реално необходима инженерна работа не е икономия.

То просто премества проблема към по-късен и обикновено по-скъп етап.

Какво да попитате архитекта преди да приемете офертата?

Преди да подпишете договор, попитайте:

1. Какво точно включва цената?
2. Само част „Архитектура“ ли получавам или комплексен проект?
3. В коя фаза ще бъде разработен проектът?
4. Кои инженерни проектанти участват?
5. Колко варианта са включени?
6. Колко корекции мога да поискам?
7. Включени ли са 3D визуализации?
8. Кои външни разходи не са включени?
9. Включено ли е административно съдействие?
10. Включен ли е авторски надзор?
11. Какъв е срокът за проектиране?
12. Как се заплаща услугата — авансово, на етапи или след предаване?

Ако офертата не позволява да получите ясни отговори на тези въпроси, поискайте допълнително уточнение преди сключването на договора.

За още критерии вижте как да изберете архитект за вашия проект.

Често задавани въпроси

Колко струва архитектурен проект на квадратен метър?

Няма универсална цена. През 2026 г. в публични оферти се срещат стойности около 16 €/м² за идеен проект само по част „Архитектура“, около 32 €/м² за технически проект по част „Архитектура“ и около 42 €/м² за комплексен технически проект на еднофамилна къща.

Това са конкретни пазарни примери, а не задължителна тарифа.

Колко струва проект за къща 100 м²?

Не е правилно цената да се изчислява само чрез умножаване на площта по цена на квадрат.

Архитектурните студиа могат да имат минимална цена на проекта, а крайната стойност зависи от включените проектни части и услуги.

Колко струва проект за къща 150 м²?

При публична ставка от 42 €/м² математическата стойност би била 6 300 €, но конкретна ценова листа от 2026 г. определя минимална стойност от 8 000 € за съответния комплексен технически проект.

Затова реалната оферта трябва да се изчисли за конкретния обект.

В цената на архитекта включва ли се конструктивният проект?

Не задължително.

Част „Архитектура“ и част „Конструктивна“ са различни проектни части. Проверете дали получената оферта е само за архитектурното проектиране или за комплексен инвестиционен проект.

Включено ли е разрешението за строеж в цената?

Проектантската услуга и административното производство по издаване на разрешение за строеж не са едно и също.

Някои оферти могат да включват съдействие по процедурите, а други — само изработването на проекта. Това трябва да бъде изрично уточнено.

По-евтин готов проект по-добра алтернатива ли е?

Готовите или типови решения могат да намалят част от разходите, но проектът трябва да бъде приложим към конкретния имот, устройствените условия, терена и изискванията на възложителя.

Не приемайте, че купуването на готов чертеж автоматично решава целия процес по инвестиционно проектиране.

Обобщение

Цената на архитектурния проект зависи не само от квадратурата, а от сложността на сградата, фазата на проектиране, броя проектни части и реалния обхват на услугата.

През 2026 г. публичните оферти показват много широк диапазон — от сравнително ниски ставки за отделни проектни услуги до комплексни проекти на еднофамилни къщи за няколко хиляди евро и нагоре.

Затова не търсете просто най-ниската цена на квадрат.

Поискайте подробна оферта и проверете:

• каква фаза получавате;
• кои проектни части са включени;
• какви допълнителни услуги получавате;
• колко корекции са предвидени;
• какви разходи остават извън офертата;
• кой ще координира целия проект.

Едва тогава можете реално да сравните цените.

А ако тепърва започвате процеса, първо разгледайте пълното ръководство за архитектура и проектиране, а след това вижте как да изберете архитект.