Как да изберете професионален домоуправител за своя блок — стъпка по стъпка

За да прехвърлите управлението на блока на професионален домоуправител, Общото събрание (ОС) трябва да бъде свикано редовно и решението да събере повече от 50% от идеалните части на всички собственици в сградата – не само на присъстващите на ОС и не 67%, както погрешно се твърди понякога.

Преди да подпишете договор, проверете фирмата в публичния регистър на МРРБ по чл. 47б ЗУЕС и допълнително в Търговския регистър по ЕИК.

Договорът не може да бъде за повече от 2 години, а автоматичното му подновяване е нищожно.

След избора председателят на управителния съвет уведомява общината в едномесечен срок.

Тази статия описва всяка от тези стъпки поотделно, с конкретните срокове и мнозинства по Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

---

Какво ви трябва, преди да свикате Общото събрание?

Преди да насрочите дата за Общото събрание на собствениците (ОС), подгответе:

• списък на собствениците и техните идеални части – основата, върху която се изчисляват всички мнозинства;
• актуална домова книга по чл. 7, ал. 3 ЗУЕС – данните в нея трябва да отговарят на реалната собственост към датата на събранието;
• проект на дневен ред – с точна формулировка на въпроса за прехвърляне на управлението;
• данни за контакт и имейл на управителния съвет – от 31 декември 2023 г. те са задължителен елемент на всяка покана за ОС;
• кратък списък с фирми, от които искате да получите оферти.

Ако все още се колебаете между професионален домоуправител и домоуправител-съсед, сравнете двата варианта, преди да ограничите избора си до конкретни доставчици.

---

Стъпка 1 – Как да свикате Общо събрание за избор на домоуправител?

Общото събрание може да бъде свикано от:

• управителния съвет;
• контролния съвет;
• собственици с най-малко 20% идеални части;
• всеки собственик при спешен случай;
• всеки собственик, ако е изминала повече от една година от последното проведено Общо събрание.

Тези правила произтичат от чл. 12 ЗУЕС.

Какъв е срокът за поканата?

Поканата се поставя на видимо и достъпно място на входа на сградата.

Стандартният срок е най-малко 7 дни предварително.

Това означава, че събранието може да се проведе най-рано на осмия ден след поставянето на поканата.

При спешен случай срокът е най-малко 24 часа.

Датата и часът на поставяне на поканата трябва да бъдат протоколирани.

Какво трябва да съдържа поканата?

От 31 декември 2023 г. поканата задължително трябва да съдържа:

• дневен ред;
• дата на събранието;
• час;
• място;
• срок за дистанционно гласуване;
• имейл на управителния съвет или управителя.

Липсата на някой от задължителните елементи може да бъде основание поканата да бъде оспорена.

Ако собственици с най-малко 20% идеални части поискат писмено свикване на Общо събрание, управата е длъжна да го направи в 10-дневен срок.

---

Стъпка 2 – Какво мнозинство е необходимо, за да прехвърлите управлението на професионален домоуправител?

Решението за възлагане на управлението на регистриран професионален домоуправител се взема с повече от 50% от идеалните части на всички собственици в сградата съгласно чл. 19, ал. 8 ЗУЕС.

Важно е да се подчертае, че процентът се изчислява спрямо всички идеални части в сградата, а не само спрямо собствениците, които присъстват на Общото събрание.

Необходими ли са 67%?

Не.

Твърдението, че за избор на професионален домоуправител са необходими 67%, не отговаря на изискването на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС.

За прехвърляне на управлението приложимият праг е:

• повече от 50% от всички идеални части.

Важно е и „повече от“.

Точно 50% не са достатъчни.

---

Стъпка 3 – Как да проверите дали фирмата е вписана в регистъра на МРРБ?

Регистърът по чл. 47б ЗУЕС е публичен списък, поддържан от МРРБ.

Той не представлява стандартна онлайн търсачка, затова фирмата трябва да бъде проверена ръчно по:

• име;
• ЕИК.

След това сравнете информацията с данните за дружеството в Търговския регистър, за да се уверите, че ЕИК и правният статус съвпадат.

Какво да проверите за професионалния домоуправител?

Законови условия за вписване

Фирмата трябва да отговаря на 7 законови условия, сред които:

• липса на определени осъждания на управляващите лица;
• липса на публични задължения;
• наличие на нает персонал;
• останалите изисквания, предвидени в закона.

Държавна такса

• 80 евро при стандартно подаване;
• 72 евро при електронно подаване.

Задължителна застраховка

Професионалният домоуправител трябва да има застраховка „Професионална отговорност“.

Тя се сключва в 15-дневен срок от издаването на удостоверението.

Валидност на удостоверението

Удостоверението може да бъде със срок на валидност до 5 години.

Не разчитайте единствено на това, че фирмата ви е предоставила номер на удостоверение.

Проверете лично информацията в списъка на МРРБ, преди да подпишете договор.---

Стъпка 4 – Какво трябва да съдържа договорът за професионално управление?

Договорът трябва ясно да урежда условията, при които професионалният домоуправител ще управлява етажната собственост.

Минималните точки, които е препоръчително да присъстват според практиката в бранша, са:

• обхват на услугата – какво точно включва управлението;
• срок на договора – не повече от 2 години;
• база за изчисляване на възнаграждението;
• честота на финансовото отчитане пред собствениците;
• ред за свикване на Общото събрание по време на действието на договора;
• процедура по прекратяване;
• ред за предаване на документацията след прекратяване на договора.

Самото сключване на договора изисква отделно решение на Общото събрание.

То отново трябва да бъде прието с мнозинство над 50% от идеалните части на всички собственици.

Договорът трябва да бъде подписан от лице, което е изрично упълномощено от Общото събрание за тази цел съгласно чл. 19, ал. 8 ЗУЕС.

Какъв може да бъде срокът на договора?

Законът ограничава срока на договора до максимум 2 години.

Клаузите за:

• автоматично подновяване;
• безсрочно действие на договора;

са нищожни.

След изтичане на срока Общото събрание трябва изрично да гласува подновяването.

---

Стъпка 5 – Как да уведомите общината след избора на домоуправител?

След като Общото събрание е избрало професионален домоуправител, председателят на управителния съвет или самият управител трябва да уведоми общинската или районната администрация.

Срокът е един месец след избора.

Към уведомлението се прилага заверен препис от протокола на Общото събрание съгласно чл. 46б ЗУЕС.

Без това уведомление промяната не е официално регистрирана пред администрацията.

---

Какви регулаторни изисквания трябва да имате предвид?

Регистърът на МРРБ представлява статичен списък, а не търсачка с автоматично актуализиране в реално време.

Затова проверявайте регистрацията на професионалния домоуправител непосредствено преди подписването на договора.

Не разчитайте единствено на проверка, извършена преди няколко месеца.

Застраховката „Професионална отговорност“ е задължителна и има конкретен 15-дневен срок за сключване след издаването на удостоверението.

Преди подписване на договора поискайте копие от застрахователната полица.

Имайте предвид и че клаузите за автоматично подновяване на договора над законовия 2-годишен максимум са нищожни и не пораждат права дори когато са подписани.

При по-сложни случаи, например:

• спорна собственост;
• неясно формулиран дневен ред;
• оспорвана покана за Общо събрание;

е препоръчително да се консултирате с юрист, специализиран в етажна собственост, преди да предприемете действия, които впоследствие трудно могат да бъдат отменени.

---

Колко време и разходи да очаквате?

Основните законови срокове и такси при процедурата по избор на професионален домоуправител са:

Стандартен срок за покана за Общо събрание

• най-малко 7 дни предварително

Спешен срок за покана за Общо събрание

• най-малко 24 часа

Срок за свикване при писмено искане от собственици с поне 20% идеални части

• 10 дни

Валидност на удостоверението от МРРБ

• до 5 години

Максимален срок на договора

• 2 години

Срок за уведомяване на общината

• 1 месец след избора

Държавна такса за регистрация на фирмата

• 80 евро при стандартно подаване;
• 72 евро при електронно подаване.

Няма надежден пазарен ориентир за това колко време отнема събирането на оферти от фирми за професионално управление.

Срокът може да варира значително според:

• конкретната сграда;
• броя на фирмите, с които се свързвате;
• сложността на изискванията;
• необходимите допълнителни услуги.

---

Практически пример: как се изчисляват необходимите гласове?

Нека разгледаме сграда с 40 самостоятелни обекта, при която идеалните части са разпределени приблизително поравно.

При такова разпределение всеки обект представлява около 2,5% идеални части.

Общият сбор е 100%.

Колко собственици са необходими, за да поискат свикване на Общо събрание?

За писмено искане за свикване на Общото събрание са необходими собственици, представляващи поне 20% идеални части.

При равно разпределение:

• 8 обекта × 2,5% = 20%

Следователно собствениците на около 8 обекта могат да достигнат необходимия праг.

Колко са необходими за избор на професионален домоуправител?

За прехвърляне на управлението е необходимо мнозинство от повече от 50% от идеалните части на всички собственици.

При същото разпределение:

• 20 обекта × 2,5% = 50% – недостатъчно;
• 21 обекта × 2,5% = 52,5% – достатъчно.

Следователно в този пример са необходими собственици на поне 21 обекта.

Това изчисление е опростено.

В реалните сгради идеалните части рядко са разпределени напълно поравно.

Затова винаги изчислявайте необходимото мнозинство спрямо общите 100% идеални части на сградата, а не според броя на присъстващите на Общото събрание.---

Често задавани въпроси

Какво мнозинство е необходимо за избор на професионален домоуправител?

Необходимо е мнозинство от повече от 50% от идеалните части на всички собственици в сградата съгласно чл. 19, ал. 8 ЗУЕС.

Мнозинството се изчислява спрямо всички идеални части, а не само спрямо собствениците, присъстващи на Общото събрание.

Твърдението, че са необходими 67%, не отговаря на закона.

Как да проверя дали фирма домоуправител е вписана в регистъра на МРРБ?

Регистърът по чл. 47б ЗУЕС е публичен, но не представлява стандартна онлайн търсачка.

Проверете списъка ръчно по:

• име на фирмата;
• ЕИК.

След това направете допълнителна проверка на ЕИК в Търговския регистър.

Какъв е максималният срок на договора с професионален домоуправител?

Максималният срок е 2 години.

Клаузите за автоматично подновяване или безсрочно действие са нищожни.

Трябва ли фирмата домоуправител да има застраховка?

Да.

Регистрираният професионален домоуправител трябва да има задължителна застраховка „Професионална отговорност“.

Тя се сключва в 15-дневен срок от издаването на удостоверението от МРРБ.

Кой трябва да уведоми общината след избора на нов домоуправител и в какъв срок?

Председателят на управителния съвет или управителят трябва да уведоми общинската или районната администрация.

Срокът е един месец след избора.

Към уведомлението се прилага заверен препис от протокола на Общото събрание съгласно чл. 46б ЗУЕС.

---

Какво да проверите, преди да подпишете договора?

Преди да подпишете договор с избрания професионален домоуправител, преминете през следния списък:

• Свикано ли е Общото събрание редовно, с поставена в срок покана и всички задължителни елементи по чл. 13, ал. 7 ЗУЕС?

• Има ли мнозинство от повече от 50% от идеалните части на всички собственици, а не само на присъстващите?

• Проверена ли е фирмата лично в регистъра на МРРБ по чл. 47б ЗУЕС?

• Проверени ли са допълнително данните на фирмата по ЕИК в Търговския регистър?

• Представила ли е фирмата доказателство за сключена застраховка „Професионална отговорност“?

• Описва ли договорът ясно обхвата на услугите?

• Срокът на договора до 2 години ли е?

• Посочена ли е базата за изчисляване на възнаграждението?

• Определена ли е честотата на финансовото отчитане?

• Описан ли е редът за свикване на Общото събрание?

• Има ли ясна процедура за прекратяване на договора и предаване на документацията?

• Липсва ли клауза за автоматично подновяване без ново решение на Общото събрание?

• Определено ли е лице, изрично упълномощено от Общото събрание да подпише договора?

• Уведомена ли е общината в едномесечен срок след избора със заверен препис от протокола?

---

Къде да намерите проверени фирми за професионално управление?

Ако сте преминали през стъпките по-горе и търсите фирма за професионално управление, можете да публикувате заявка във Flattro.

Регистрирани професионални домоуправители могат да ви изпратят оферти, които да сравните според:

• цена;
• включени услуги;
• условия на договора;
• срок;
• допълнителни услуги.

Разгледайте и последните обяви от други собственици, които търсят професионален домоуправител, за да получите представа какви услуги и условия обичайно се търсят.

---

Обобщение

Изборът на професионален домоуправител преминава през пет основни стъпки:

• редовно свикване на Общото събрание;
• решение с мнозинство от повече от 50% от идеалните части на всички собственици;
• проверка на фирмата в регистъра на МРРБ и Търговския регистър;
• подписване на договор със срок до 2 години и без автоматично подновяване;
• уведомяване на общината в едномесечен срок.

Особено важно е необходимото мнозинство да се изчислява спрямо всички идеални части в сградата, а не само спрямо присъстващите на Общото събрание.

Преди подписването проверете регистрацията на фирмата, застраховката „Професионална отговорност“, условията за финансово отчитане и процедурата за прекратяване на договора.

Пропуските при процедурата могат да направят решението уязвимо на оспорване.