7 чести грешки при избор на домоуправител и как да ги избегнете

Най-честите грешки при избор на домоуправител са: избор само по най-ниска цена без проверка на обхвата; устна уговорка вместо писмен договор; невалидна или спорна клауза за автоматично подновяване; пропусната проверка в регистъра на МРРБ и застраховка „Професионална отговорност“; липса на отделна банкова сметка за фонд „Ремонт и обновяване“; липса на договорена процедура за събиране на неплатени такси; и пропуснато уведомяване на общината след смяна на управителя.

Тези грешки могат да доведат до финансови загуби, правна несигурност и проблеми при ежедневното управление на етажната собственост.

Важно е да се направи разлика между професионален домоуправител, който управлява срещу възнаграждение, и съсед-управител, избран доброволно от общото събрание.

От 20.02.2026 г. регистрацията в МРРБ е задължителна за домоуправители, които извършват тази дейност по занятие. Това прави проверката на легитимността на професионалния управител една от първите стъпки при избор.

Защо изборът на домоуправител носи по-голям риск от 2026 г. насам?

От 20 февруари 2026 г. Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) въвежда задължителна регистрация в публичен регистър на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) за всички лица и фирми, които управляват етажна собственост по занятие.

Изискването се отнася за:

• професионални домоуправители;
• фирми, предлагащи услуги по управление на етажна собственост;
• лица, които извършват тази дейност срещу заплащане.

То не се отнася за собственици, които управляват сградата си доброволно като съседи без възнаграждение.

Затова при избор на професионален домоуправител първо трябва да се провери дали кандидатът отговаря на законовите изисквания.

Преди сравняване на оферти проверете:

• регистрацията в публичния регистър на МРРБ;
• наличието на валидна застраховка „Професионална отговорност“;
• реалния опит на управителя;
• какво включва месечната такса;
• какви са условията по договора.

Ако се колебаете между професионален домоуправител и съсед-управител, сравнете разликите при:

• отговорност;
• административна работа;
• финансов контрол;
• време за управление;
• защита при възникнали проблеми.

Грешка 1 — Избор само по най-ниска цена, без проверка на обхвата и препоръки

Грешка накратко

Изборът на домоуправител само по най-ниската цена е една от най-честите грешки.

Една ниска месечна такса не винаги означава добра услуга. Важно е какво реално получава етажната собственост срещу заплащането.

Избягвайте тази грешка чрез:

• сравнение на 2-3 съпоставими оферти;
• проверка на реалния обхват на услугата;
• препоръка от сграда, която вече използва услугата.

Какво се случва?

Много собственици сравняват само цената на апартамент и избират най-евтината оферта.

Проблемът е, че зад различните цени могат да стоят напълно различни услуги.

По-ниската оферта може да не включва:

• посещения на място;
• комуникация с доставчици;
• контрол на ремонти;
• подготовка на документи;
• месечни отчети;
• съдействие при общи събрания.

Защо се случва?

Офертите изглеждат сходни на пръв поглед, но разликите често са скрити в детайлите.

Собствениците виждат само крайната цена, без да проверят какво реално получават срещу нея.

Цена на грешката

Последствията могат да бъдат:

• скрити доплащания за услуги, които не са включени;
• по-нисък реален обем извършена работа;
• забавени ремонти;
• неудовлетвореност от управлението.

Как да се избегне?

Преди избор на домоуправител:

• поискайте поне 2-3 оферти;
• сравнете еднакъв обхват на услугите;
• проверете какво включва месечната такса;
• поискайте контакт с реална сграда, която управителят вече обслужва.

Добрата оферта трябва ясно да посочва:

• какви дейности са включени;
• колко често се посещава сградата;
• как се извършва отчетността;
• как се комуникира със собствениците.

Грешка 2 — Устна уговорка вместо писмен договор с ясни клаузи

Грешка накратко

Договорката с домоуправител само чрез разговор или устна уговорка създава риск за етажната собственост.

Избягвайте тази грешка чрез:

• писмен договор за управление;
• протокол от общото събрание за избор;
• ясно описан обхват на услугата;
• предварително договорени правила за отчетност.

Какво се случва?

Част от собствениците се договарят устно с домоуправителя или разчитат само на разговори и съобщения.

Това често се случва, когато управителят е препоръчан от познат или съседна сграда и има предварително доверие между страните.

В резултат може да липсват ясни правила за:

• задълженията на домоуправителя;
• сроковете за изпълнение;
• начина на месечно отчитане;
• отговорността при неизпълнение.

Защо се случва?

Причината обикновено е желание процесът да започне възможно най-бързо.

Собствениците искат проблемите в сградата да бъдат решени и понякога подценяват значението на писменото оформяне на отношенията.

Цена на грешката

Без писмен договор е трудно да се докаже:

• какво точно е било договорено;
• какви услуги трябва да бъдат предоставени;
• кога домоуправителят не е изпълнил задълженията си.

Това създава правна несигурност при възникване на спор.

Как да се избегне?

Преди започване на работа изисквайте:

• решение на общото събрание за избор на управител;
• писмен договор за управление;
• подробно описание на услугите;
• годишен план за поддръжка;
• образец на месечен отчет.

Само с ясни писмени условия собствениците могат ефективно да контролират работата на домоуправителя.

Грешка 3 — Невалидна клауза за автоматично подновяване или неясен срок за прекратяване

Грешка накратко

Клаузи за автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен могат да създадат проблеми при управлението на етажната собственост.

Преди подписване винаги проверявайте:

• срока на договора;
• условията за прекратяване;
• начина на подновяване.

При съмнение относно конкретна клауза потърсете правна консултация.

Какво се случва?

Понякога в договорите се включват текстове, според които договорът:

• се подновява автоматично;
• продължава без определен срок;
• ограничава възможността за смяна на управителя.

Това може да доведе до затруднения, ако собствениците не са доволни от услугата.

Защо се случва?

Такива клаузи често се приемат без внимателен преглед, защото договорът изглежда стандартен и собствениците се фокусират основно върху цената.

Правна рамка

Съгласно чл. 19, ал. 8 от Закона за управление на етажната собственост договорът за професионален домоуправител трябва да бъде одобрен от общото събрание с необходимото мнозинство и може да бъде със срок до 2 години.

Законът изрично посочва, че клауза, която предвижда автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се счита за нищожна.

Цена на грешката

Рискът не е само финансов, а преди всичко правен:

• затруднена смяна на домоуправител;
• спорове относно действието на договора;
• необходимост от допълнителни правни действия.

Как да се избегне?

Преди подписване:

• прочетете внимателно срока на договора;
• проверете условията за прекратяване;
• не приемайте неясни клаузи;
• при съмнение се консултирайте със специалист по етажна собственост.

Грешка 4 — Пропусната проверка в регистъра на МРРБ и на застраховка „Професионална отговорност“

Грешка накратко

Не проверявайте само цената и представянето на домоуправителя.

Преди подписване проверете:

• регистрацията му в публичния регистър на МРРБ;
• валидността на застраховка „Професионална отговорност“.

Какво се случва?

Собствениците понякога подписват договор с професионален домоуправител, без да проверят дали той има необходимата регистрация и застрахователно покритие.

Това може да създаде риск за цялата етажна собственост.

Защо се случва?

Регистрацията на професионалните домоуправители е ново изискване и много собственици все още не знаят, че трябва да извършват такава проверка.

Какво трябва да проверите?

Преди избор на домоуправител:

• проверете вписването в публичния регистър на МРРБ;
• поискайте номер на регистрацията;
• поискайте копие от валидната застраховка „Професионална отговорност“.

Цена на грешката

Работата с нерегистриран доставчик може да доведе до:

• административен риск за доставчика;
• проблеми при доказване на професионална отговорност;
• несигурност относно отношенията между страните.

Как да се избегне?

Преди подписване:

• проверете регистрацията самостоятелно;
• поискайте документ за застраховката;
• не разчитайте само на устни уверения.## Грешка 5 — Липса на отделна сметка за фонд „Ремонт и обновяване“

Грешка накратко

Средствата от фонд „Ремонт и обновяване“ трябва да бъдат отделени от средствата за текущата поддръжка на сградата.

Избягвайте тази грешка чрез:

• отделна банкова сметка за фонда;
• проследяване на движението по сметката;
• включване на информация за фонда във всеки месечен отчет.

Какво се случва?

В някои етажни собствености средствата за фонд „Ремонт и обновяване“ се събират заедно с текущите разходи.

Това създава риск собствениците да не могат ясно да проследят:

• колко средства са натрупани;
• за какво са използвани;
• дали парите са налични при необходимост от ремонт.

Защо се случва?

При по-малки сгради често изглежда по-лесно всички средства да се управляват през една обща сметка.

Това обаче затруднява финансовия контрол и прозрачността.

Правна рамка

Съгласно Закона за управление на етажната собственост средствата от фонд „Ремонт и обновяване“ трябва да се съхраняват отделно от средствата за текущо управление и поддръжка.

Целта е парите, предназначени за бъдещи основни ремонти, да бъдат защитени и ясно проследими.

Цена на грешката

Последствията могат да бъдат:

• липса на прозрачност при управление на средствата;
• трудност при проверка на наличностите;
• риск от неправилно използване на натрупаните средства.

Как да се избегне?

При избор на домоуправител поискайте:

• отделен IBAN за фонд „Ремонт и обновяване“;
• отделно отчитане на средствата;
• включване на информацията за фонда във всеки месечен отчет.

Грешка 6 — Липса на договорена процедура за събиране на неплатени такси

Грешка накратко

Ако договорът с домоуправителя не описва как се процедира при неплатени такси, задълженията могат да се натрупват с години.

Избягвайте тази грешка чрез:

• предварително описана процедура за напомняне;
• ясни срокове за действие;
• договорени последващи стъпки при неплащане.

Какво се случва?

В много сгради има собственици, които забавят или напълно спират плащането на месечните такси.

Когато няма ясна процедура, често се стига до:

• натрупване на големи задължения;
• конфликти между съседи;
• пропуснати срокове за събиране на вземанията.

Защо се случва?

Темата за неплатените такси често се избягва при подписване на договора.

Собствениците предпочитат първо да решат ежедневните проблеми и оставят събирането на задълженията за по-късен етап.

Правна рамка

Задължението на собствениците да участват в разходите за управление, поддръжка и ремонт произтича от Закона за управление на етажната собственост.

При неплащане могат да бъдат предприети действия за събиране на вземанията, включително чрез заповедно производство по чл. 410 от Гражданския процесуален кодекс.

Месечните такси за поддръжка и ремонт представляват периодични плащания и за тях се прилага 3-годишна давност.

Цена на грешката

Ако не се предприемат навременни действия:

• задълженията могат да се натрупат;
• част от вземанията могат да бъдат погасени по давност;
• сградата може да остане без необходимите средства за поддръжка.

Как да се избегне?

В договора с домоуправителя включете ясна процедура:

• напомняне при просрочени плащания;
• контакт със собственика;
• писмено уведомяване;
• действия за събиране на задълженията при липса на резултат.

Грешка 7 — Пропуснато уведомяване на общината след смяна на управителя

Грешка накратко

След избор на нов домоуправител или председател на управителен съвет трябва да бъде уведомена съответната общинска или районна администрация.

Избягвайте тази грешка чрез:

• включване на промяната в протокола от общото събрание;
• подаване на уведомление в законовия срок;
• прилагане на необходимите документи.

Какво се случва?

След смяна на управителя някои етажни собствености не уведомяват общината или района.

В резултат администрацията може да разполага с остаряла информация за лицето, което представлява сградата.

Защо се случва?

Уведомяването често се приема като маловажна административна стъпка.

Собствениците се концентрират върху избора на нов управител, но пропускат последващите задължения.

Правна рамка

Новият управител или председателят на управителния съвет трябва да уведоми общинската или районната администрация в едномесечен срок от избора.

Към уведомлението се прилага заверено копие от протокола на общото събрание.

Цена на грешката

Пропускът може да доведе до:

• несъответствие в административните регистри;
• затруднена комуникация с институции;
• проблеми при последващи административни действия.

Как да се избегне?

При всяка смяна на управител:

• включете промяната в протокола от общото събрание;
• подайте уведомление до общината или района;
• спазете едномесечния срок.

Каква е цената на всяка грешка?

1. Избор само по цена

Риск:

• скрити доплащания;
• ограничен обхват на услугата.

Как да се избегне:

• сравнете няколко оферти;
• проверете реалните услуги.

2. Устна уговорка

Риск:

• липса на доказателства при спор.

Как да се избегне:

• изисквайте писмен договор.

3. Неясни договорни клаузи

Риск:

• затруднена смяна на управителя;
• правна несигурност.

Как да се избегне:

• проверете срока и условията за прекратяване.

4. Липса на регистрация и застраховка

Риск:

• работа с некоректен доставчик;
• липса на достатъчна защита.

Как да се избегне:

• проверете документите предварително.

5. Липса на отделна сметка за фонд „Ремонт и обновяване“

Риск:

• липса на прозрачност при управлението на средствата.

Как да се избегне:

• изисквайте отделна сметка и отчетност.

6. Липса на процедура за събиране на такси

Риск:

• натрупване на несъбрани задължения.

Как да се избегне:

• договорете ясни действия при просрочие.

7. Неуведомена община

Риск:

• остаряла информация за представляващия сградата.

Как да се избегне:

• уведомете администрацията в срок.## Как една пропусната проверка коства скъпо на етажна собственост?

Представете си следната ситуация:

Сдружение на собствениците в блок с 24 апартамента избира професионален домоуправител, препоръчан от съседна сграда.

Собствениците не проверяват предварително:

• дали домоуправителят е регистриран в МРРБ;
• дали има валидна застраховка „Професионална отговорност“;
• какви точно са условията по договора.

Първоначално управлението започва без сериозни проблеми.

Договорката е направена бързо, като част от условията са обсъдени устно, а документите не са проверени подробно.

Няколко месеца по-късно, при подготовка на документи за ремонт и поддръжка на сградата, собствениците установяват, че липсват важни гаранции за професионалното управление.

В резултат се налага:

• повторен избор на домоуправител;
• ново общо събрание;
• преглед на всички договорни условия;
• допълнителна административна работа.

Основният проблем не е само финансов, а че проверката е направена прекалено късно.

Правилният подход е документите, регистрацията и условията по договора да бъдат проверени още преди подписването.

Какво трябва да проверите, преди да подпишете договор с домоуправител?

Преди избор на професионален домоуправител проверете:

• има ли регистрация в публичния регистър на МРРБ;
• има ли валидна застраховка „Професионална отговорност“;
• какъв е реалният обхват на услугата;
• какви са месечните разходи;
• как се извършва отчетността.

Съберете 2-3 съпоставими оферти и сравнете не само цената, а и включените услуги.

Проверете:

• дали договорът е писмен;
• дали има решение на общото събрание;
• дали са описани правата и задълженията на управителя;
• дали има ясни правила за прекратяване.

Уверете се, че:

• фонд „Ремонт и обновяване“ се управлява отделно;
• има прозрачност при финансовите отчети;
• има процедура при неплатени такси;
• общината е уведомена при смяна на управителя.

Изберете проверен домоуправител без тези рискове

Най-сигурният начин да избегнете грешки при избора на домоуправител е да сравните няколко проверени професионалисти, преди да подпишете договор.

Добре избраният домоуправител трябва да предлага:

• прозрачни условия;
• ясна цена;
• доказуем опит;
• професионална отговорност;
• отчетност пред собствениците.

Не избирайте само най-евтината оферта.

Изберете решение, което осигурява спокойствие, контрол и дългосрочно добро управление на сградата.

Обобщение

Седемте най-чести грешки при избор на домоуправител са:

• избор само по най-ниската цена;
• устна уговорка вместо писмен договор;
• неясни условия за срок и прекратяване;
• липса на проверка на регистрация и застраховка;
• смесване на средствата за фонд „Ремонт и обновяване“ с други разходи;
• липса на процедура за събиране на неплатени такси;
• пропускане на уведомяването на общината след смяна на управителя.

От 2026 г. изборът на професионален домоуправител изисква още по-внимателна проверка.

Собствениците не трябва да сравняват само цената на услугата, а цялостната стойност:

• законова изрядност;
• прозрачност;
• отчетност;
• професионална отговорност;
• качество на управлението.

Правилният избор на домоуправител може да спести бъдещи конфликти, разходи и административни проблеми.

За повече информация вижте:

• какво представлява професионалният домоуправител;
• колко струва услугата;
• как да изберете домоуправител стъпка по стъпка;
• кога е необходим професионален домоуправител вместо съсед.0