Домоуправител: най-често задавани въпроси (правомощия, договор, такси)

Домоуправителят може да е физическо или юридическо лице, включително чуждестранно, тъй като ЗУЕС не поставя ограничение по местожителство или гражданство.

Регистрираният професионален домоуправител по чл. 47б обаче трябва да изпълнява 7 законови условия и да е вписан в регистъра на МРРБ.

Договорът не изисква нотариална заверка при обикновена етажна собственост, но тя е задължителна при комплекс от затворен тип по чл. 2 ЗУЕС.

Само Общото събрание може да прекрати договора предсрочно.

Деца до 6 години не се броят при таксите по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, а при отсъствие над 30 дни годишно Общото събрание може да реши таксата да бъде намалена до 50% след писмено уведомление.

По-долу ще намерите отговорите на най-често задаваните практически въпроси за домоуправителя, като е посочено кога отговорът произтича от закона и кога се основава на установена практика.

---

Кои са отговорите накратко на 12-те въпроса за домоуправител?

Може ли фирма, чужденец или лице от друг град да бъде домоуправител?

Да. В ЗУЕС няма изрична забрана.

За регистриран професионален домоуправител обаче важат 7-те условия по чл. 47б ЗУЕС.

Статус на отговора: изведено от липсата на изрична забрана и изискванията на чл. 47б.

Какво става, ако фирмата-домоуправител фалира или спре дейност?

Общото събрание свиква извънредно заседание, прекратява договора и избира нов управител.

Статус на отговора: установена практика.

Трябва ли договорът с домоуправителя да бъде нотариално заверен?

При обикновена етажна собственост – не.

При комплекс от затворен тип нотариалната заверка е задължителна.

Статус на отговора: по ЗУЕС, чл. 2.

Може ли Общото събрание да прекрати договора предсрочно?

Да. Решението за прекратяване се взема от Общото събрание.

Статус на отговора: по ЗУЕС и практиката по защита на потребителите.

Дължат ли се такси за деца и домашни любимци?

Деца до 6-годишна възраст не се броят при определянето на таксите.

Разхождано куче обичайно се брои като обитател.

Статус на отговора: по ЗУЕС, чл. 51, ал. 2, и установена практика за кучетата.

Дължи ли се такса при отсъствие от имота?

При отсъствие до 30 дни в годината не се дължи такса за периода на отсъствието.

При отсъствие над 30 дни Общото събрание може да реши да се заплащат 50% от разходите.

Статус на отговора: по ЗУЕС, чл. 51, ал. 2 и 3.

Кой дължи таксите след продажба на апартамент?

Задължението следва периода на собственост от датата на нотариалния акт.

За текущите периодични задължения се прилага 3-годишна давност.

Статус на отговора: общ правен принцип и давност по ЗЗД.

Може ли домоуправителят да бъде едновременно и касиер?

Няма изрична забрана, но разделянето на двете функции е препоръчително за по-добър финансов контрол.

Статус на отговора: препоръка за добра практика.

Каква е разликата между домоуправител, председател на управителния съвет и професионален домоуправител?

Това са различни роли с различен регистрационен статус и обхват на правомощията.

Какво става, ако сградата няма избран домоуправител?

Кметът или оправомощено от него лице може да свика Общо събрание и/или да бъде приложен механизъм за назначаване на управител и касиер.

Статус на отговора: установена практика.

Трябва ли текущата сметка да бъде отделна от фонд „Ремонт и обновяване“?

Фонд „Ремонт и обновяване“ задължително се води по отделна банкова сметка.

За текущата сметка няма аналогично изискване.

Статус на отговора: по ЗУЕС, чл. 50, и практика относно текущата сметка.

Как да проверя регистриран професионален домоуправител?

Проверката се извършва в списъка на МРРБ по име или ЕИК.

Статус на отговора: по ЗУЕС, чл. 47б.

---

Може ли домоуправителят да бъде фирма, лице от друг град или чуждестранно лице?

Да – ЗУЕС не съдържа изрично ограничение по местожителство, седалище или гражданство на домоуправителя за обикновената роля.

Тя може да се заема от физическо или юридическо лице и включва обичайния случай на домоуправител-съсед – собственик в сградата, който управлява без регистрация като професионален управител.

Различна е ситуацията при регистриран професионален домоуправител по чл. 47б.

Тази фигура е външен доставчик на услугата – физическо или юридическо лице, което:

• е вписано в регистъра на МРРБ;
• изпълнява 7-те законови условия;
• извършва дейността като регистриран професионален управител.

Затова при избор на професионален домоуправител е важно да проверите конкретния регистрационен статус на лицето или фирмата.

---

Какво става, ако фирмата-домоуправител фалира или спре дейност?

Общото събрание трябва да свика извънредно заседание, да прекрати действащия договор и да избере нов домоуправител или професионален управител.

ЗУЕС не урежда изрично тази конкретна хипотеза, но това е установеният практически подход.

Ако прекратяването на дейността на фирмата е причинило вреди на етажната собственост, обезщетение може да се търси по общите правила на гражданското и договорното право, а не по специална разпоредба на ЗУЕС.

Затова е важно още при подписването на договора да има ясни клаузи относно:

• прекратяване на дейността;
• неизпълнение;
• предаване на документацията;
• предаване на финансовата отчетност;
• прекратяване на договора.

---

Трябва ли договорът с домоуправителя да е нотариално заверен?

При обикновена етажна собственост – не.

Договорът с домоуправител, включително професионален, не изисква нотариална заверка, за да бъде валиден и обвързващ.

Изключението е при комплексите от затворен тип.

При тях договорът между собствениците и възложителя или управителя трябва да бъде:

• писмен;
• с нотариално заверени подписи.

Това изискване произтича от чл. 2 ЗУЕС.

При комплексите от затворен тип се препоръчва и вписване в Агенцията по вписванията, за да може договорът да обвързва бъдещи купувачи на имоти в комплекса.

---

Може ли Общото събрание да прекрати договора с домоуправителя предсрочно?

Да, но решението трябва да бъде взето от Общото събрание.

Отделен собственик не може самостоятелно да прекрати договора от името на цялата етажна собственост.

При предсрочно прекратяване трябва да се съобразят:

• решението на Общото събрание;
• условията в договора;
• предвидените срокове;
• евентуалните клаузи за неустойки;
• приложимите правила за защита на потребителите.

Важно е да не се смесва мнозинството за прекратяване с изискването за назначаване на регистриран професионален домоуправител.

Специалното мнозинство от над 50% от всички идеални части в сградата се отнася до назначаването на регистриран професионален домоуправител по чл. 19, ал. 8.

Съществува и потребителски аспект.

С решение по дело C-485/21 от 27 октомври 2022 г. Съдът на Европейския съюз приема, че собственик на апартамент, който лично сключва договор с домоуправител за управление на общите части, може да се счита за потребител по смисъла на Директива 93/13/ЕИО относно неравноправните клаузи.

Това означава, че прекомерни неустойки или други неравноправни договорни клаузи могат да бъдат оспорени пред български съд.

Конкретната преценка дали дадена клауза е неравноправна се извършва от националния съд.

Ако в договора има фиксиран срок за предизвестие, например един месец, проверете внимателно условията. Подобен срок може да бъде индивидуално договорно условие, а не общо законово изискване.---

Дължат ли се такси за деца и домашни любимци?

Отчасти.

Деца до 6-годишна възраст не се броят при определяне на таксите, които се изчисляват според броя на обитателите, съгласно чл. 51, ал. 2 ЗУЕС.

След навършване на 6 години детето се брои като пълноправен обитател при изчисляването на тези разходи.

При домашните любимци ситуацията е различна.

Законът не съдържа изрична разпоредба, която да урежда всички случаи с домашни любимци.

Според установената практика разхождано куче се брои като един обитател от първия ден на престоя му.

Домашни любимци, които не се разхождат в общите части, като:

• птици;
• хамстери;
• риби;
• костенурки;

обичайно не се вземат предвид при таксуването.

---

Дължи ли се такса, ако не живея в имота?

Не, ако отсъствието е до 30 дни в годината.

При условията на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС не възниква задължение за съответната такса за периода на отсъствието.

При отсъствие над 30 дни Общото събрание може да реши отсъстващият собственик да заплаща 50% от разходите за периода.

За това е необходимо:

• Общото събрание да е взело съответното решение;
• решението да е прието с мнозинство над 50% от всички идеални части в сградата, а не само от присъстващите на събранието;
• собственикът да е уведомил писмено домоуправителя за отсъствието си.

Писменото уведомление е важно.

Собственикът трябва сам да уведоми домоуправителя за отсъствието си, за да може да се ползва от намалението.

Без такова уведомление намалението не се прилага автоматично.

---

Пример: собственик отсъства 45 дни и има 7-годишно дете и куче – каква такса дължи?

Нека разгледаме конкретен пример.

Собственик отсъства от имота си 45 дни през годината и предварително е уведомил писмено домоуправителя.

В домакинството има:

• дете на 7 години;
• куче, което се разхожда.

Отсъствие от 45 дни

Отсъствието е над 30-дневния праг.

За прилагането на намалена такса трябва Общото събрание да е взело решение за заплащане на 50% от съответните разходи с необходимото мнозинство.

Писменото уведомление до домоуправителя също е задължително условие.

Дете на 7 години

Детето се брои като пълноправен обитател, тъй като е над 6-годишната възрастова граница по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС.

Разхождано куче

Според установената практика разхожданото куче се брои като един обитател.

Следователно при изчисляването на дела на домакинството:

• детето се брои като един обитател;
• кучето се брои като един обитател.

Без решение на Общото събрание за намалението собственикът дължи пълната приложима такса.

Самото отсъствие не води автоматично до намаляване на задължението.

---

Кой дължи такси след продажба на апартамент – старият или новият собственик?

Общият принцип е, че задължението за таксите следва периода на собственост.

Новият собственик отговаря за задълженията, възникнали от датата на нотариалния акт нататък.

Натрупаните преди тази дата задължения остават за предишния собственик и не се прехвърлят автоматично върху купувача.

На практика обаче могат да възникнат спорове за стари задължения.

Затова преди покупката на имот в етажна собственост е препоръчително купувачът да поиска от домоуправителя писмена справка за наличието на неплатени такси.

Неплатените текущи такси за поддръжка на етажната собственост са периодични плащания по смисъла на чл. 111, б. „в“ ЗЗД и се погасяват с 3-годишна давност.

---

Може ли домоуправителят да бъде едновременно и касиер?

Да.

Няма изрична законова забрана домоуправителят да изпълнява едновременно и функцията на касиер.

Това се среща най-вече при:

• малки жилищни сгради;
• входове с ограничен брой собственици;
• сгради без избран контролен съвет.

Въпреки това като добра практика за финансов контрол се препоръчва функциите да бъдат разделени.

Например:

• едно лице управлява етажната собственост;
• друго лице отговаря за паричните средства и финансовата отчетност.

Това може да намали риска от:

• счетоводни грешки;
• липса на контрол;
• непрозрачно управление на средствата;
• злоупотреби.

Разделянето на функциите е препоръка за добра практика, а не изрично законово изискване.

---

Каква е разликата между домоуправител, председател на управителния съвет и професионален домоуправител?

Трите роли се различават основно по начина на управление, регистрационния статус и обхвата на правомощията.

Домоуправител

Обикновеният домоуправител, включително домоуправителят-съсед, не изисква регистрация като професионален управител.

Той се избира от Общото събрание и изпълнява възложените му функции по управление на етажната собственост.

Председател на управителния съвет

Председателят е част от структурата на управителния съвет.

Когато сградата се управлява от управителен съвет, той има различна организационна роля от едноличния управител.

Професионален домоуправител

Регистрираният професионален домоуправител по чл. 47б трябва:

• да отговаря на законовите условия;
• да бъде вписан в регистъра на МРРБ;
• да изпълнява изискванията, приложими към професионалните управители.

---

Какво се случва, ако сградата няма избран домоуправител?

Когато собствениците не успеят да изберат домоуправител, сградата не трябва да остава трайно без управление.

При подобна ситуация кметът на общината или оправомощено от него длъжностно лице може да свика Общо събрание на собствениците и/или да бъде приложен механизъм за назначаване на управител и касиер.

Конкретният механизъм и приложимите условия зависят от случая.

---

Трябва ли ежедневната сметка за поддръжка да е отделна от фонд „Ремонт и обновяване“, и пренасят ли се неусвоените средства?

За фонд „Ремонт и обновяване“ – да.

Съгласно чл. 50 ЗУЕС средствата във фонда задължително се водят по отделна банкова сметка.

При текущата сметка за поддръжка ситуацията е различна.

Тя може да включва средства за:

• консумативи;
• почистване;
• текущи разходи;
• дребни дейности по поддръжката.

За тази сметка законът не поставя аналогично изискване за задължителна отделна банкова сметка или минимален резерв.

Пренасянето на неизразходвани средства от текущата сметка към следващ период е разпространена практика, но не представлява самостоятелно законово задължение.

Начинът на отчитане зависи от решенията на Общото събрание.---

Как да проверя дали фирма или лице е официално регистриран професионален домоуправител?

Проверката се извършва в списъка на МРРБ по чл. 47б ЗУЕС.

Потърсете:

• точното наименование на фирмата или лицето;
• ЕИК на доставчика.

От 20 февруари 2026 г. МРРБ поддържа публикуван списък на регистрираните лица и фирми.

Списъкът представлява статичен документ, а не търсачка, затова проверката се извършва ръчно.

Преди да подпишете договор с доставчик, който твърди, че е регистриран професионален домоуправител:

• отворете актуалния списък на МРРБ;
• потърсете фирмата по точно наименование;
• сверете ЕИК;
• проверете дали данните съответстват на тези в договора.

---

Преди да подпишете, прекратите или оспорите договор с домоуправител – проверете:

• Проверихте ли регистрацията по чл. 47б ЗУЕС в списъка на МРРБ по име или ЕИК, ако договаряте с регистриран професионален домоуправител?

• Изяснихте ли дали за вашия тип комплекс – обикновена етажна собственост или комплекс от затворен тип – се изисква нотариална заверка на договора?

• Потвърдихте ли какви решения на Общото събрание са необходими за прекратяване на договора?

• Проверихте ли клаузите за неустойка при предсрочно прекратяване за евентуална прекомерност по потребителското законодателство?

• Изяснихте ли датата на нотариалния акт при спор за такси между стар и нов собственик?

• Имате ли предвид 3-годишната давност за периодичните задължения по чл. 111, б. „в“ ЗЗД?

• Потвърдихте ли, че фонд „Ремонт и обновяване“ се води по отделна банкова сметка съгласно чл. 50 ЗУЕС?

• При активен правен спор потърсихте ли писмено становище от юрист, вместо да разчитате единствено на устни уверения?

---

Намерете проверен домоуправител през Flattro

Ако имате нужда от професионален домоуправител, публикувайте задача във Flattro и получете оферти от регистрирани доставчици.

---

Обобщение

Най-честите практически въпроси за домоуправителя обхващат всичко от регистрацията и договора до таксите при отсъствие, деца и домашни любимци.

Част от правилата произтичат директно от ЗУЕС и ЗЗД, включително:

• регистрацията на професионалните управители по чл. 47б ЗУЕС;
• правилата за определени разходи по чл. 51 ЗУЕС;
• фонд „Ремонт и обновяване“ по чл. 50 ЗУЕС;
• 3-годишната давност за периодичните задължения по чл. 111, б. „в“ ЗЗД.

При други практически ситуации законът не дава толкова конкретен отговор и се прилага установена практика.

Затова е важно да се прави разлика между изрично законово изискване и практическа препоръка.

При избор на професионален домоуправител проверете регистрацията на доставчика, условията по договора, начина на прекратяване, финансовата отчетност и управлението на средствата на етажната собственост.

При конкретен правен спор или съмнение относно договорна клауза е препоръчително да потърсите индивидуална правна консултация.