Архитектура: пълно ръководство

Архитектът е един от първите специалисти, към които трябва да се обърнете, когато планирате ново строителство, сериозно преустройство или проект, при който се засягат разпределението, функционалността и обликът на една сграда.

Работата му обаче не се свежда до това да „начертае къщата“.

Архитектурният проект трябва да съчетае изискванията на възложителя, особеностите на имота, функционалното разпределение, нормативните изисквания, техническите решения и работата на останалите проектанти.

Затова изборът на архитект има значение не само за това как ще изглежда бъдещата сграда, а и за целия процес от първата идея до реалното изпълнение.

В това ръководство ще разгледаме какво прави архитектът, кога ви е необходим, как протича архитектурното проектиране, кои специалисти участват, от какво зависи цената и как да изберете подходящ архитект за вашия проект.

Какво прави архитектът?

Архитектът разработва архитектурното решение за сградата или пространството, като съобразява желанията на възложителя с конкретния имот и приложимите технически и нормативни изисквания.

В зависимост от проекта работата може да включва много повече от изготвянето на планове.

Основните задачи на архитекта могат да включват:

• анализ на нуждите на клиента;
• проучване на имота и изходните данни;
• разработване на концепция;
• функционално разпределение;
• определяне на основната визия на сградата;
• разработване на архитектурната част на проекта;
• координация с други проектанти;
• участие при подготовката на необходимата проектна документация;
• промени и корекции по проекта;
• авторски надзор, когато е договорен или приложим.

Конкретният обхват зависи от вида на проекта и от услугата, която сте възложили.

Кога ви е необходим архитект?

Не всяка промяна в дома изисква пълен архитектурен проект.

При декоративно освежаване, смяна на мебели или боядисване например архитект обикновено не е необходим.

Има обаче проекти, при които професионалното архитектурно проектиране е основна част от процеса.

Нова къща или друга сграда

Ако планирате ново строителство, архитектът участва в разработването на цялостната концепция и архитектурната част на инвестиционния проект.

Тук трябва да бъдат съобразени не само желанията ви за помещенията и визията, но и характеристиките на имота, устройствените показатели и останалите изисквания към бъдещата сграда.

Пристройка или надстройка

Разширяването на съществуваща сграда може да изисква значително повече от идея за ново помещение.

В зависимост от конкретния случай могат да бъдат необходими архитектурни, конструктивни и други проектни части, както и съответните административни процедури.

Сериозно преустройство

При промени, които засягат съществено разпределението, предназначението или определени елементи на сградата, трябва предварително да се провери каква проектна документация е необходима.

Промени, засягащи конструкцията

Премахването или изменението на конструктивни елементи не трябва да се предприема само по преценка на собственик или майстор.

При такива случаи е необходимо участието на компетентни проектанти, включително конструктор, когато това е приложимо.

Архитект, проектант и конструктор – едно и също ли са?

Не.

Термините често се използват разговорно като взаимозаменяеми, но обозначават различни роли.

Каква е ролята на архитекта?

Архитектът разработва архитектурното решение – организацията на пространствата, функционалното разпределение, връзките между помещенията и архитектурния образ на сградата.

Какво означава „проектант“?

„Проектант“ е по-широко понятие.

По един инвестиционен проект могат да работят проектанти по различни части – архитектура, конструкции, електроинсталации, ВиК, отопление, вентилация и други според конкретния проект.

Каква е ролята на конструктора?

Конструкторът отговаря за конструктивните решения и безопасността на конструкцията в рамките на своята професионална компетентност.

Затова архитектът и конструкторът не се заменят един друг.

При по-сложни проекти те работят като част от проектантски екип.

Как протича работата с архитект?

Конкретният процес се различава според проекта, но обикновено може да бъде разделен на няколко основни етапа.

1. Първоначална консултация

Първата среща е моментът, в който трябва да обясните какво искате да постигнете.

Подгответе информация за:

• вида на проекта;
• имота;
• приблизителната площ;
• желаните помещения;
• начина, по който ще използвате сградата;
• предпочитаната визия;
• приблизителния бюджет;
• желания срок.

Колкото повече информация предоставите, толкова по-лесно архитектът ще може да прецени мащаба на задачата.

2. Проучване на имота и изходните данни

Преди да се разработва конкретно решение, трябва да се установи какво реално може да бъде направено.

В зависимост от проекта могат да имат значение:

• местоположението;
• размерите и формата на имота;
• достъпът;
• ориентацията;
• релефът;
• съществуващото застрояване;
• устройствените показатели;
• наличната инфраструктура;
• ограниченията за конкретния имот.

Точно затова готов проект, избран единствено по външен вид, невинаги може да бъде приложен директно към конкретен парцел.

3. Изработване на концепция

След изясняване на основните условия започва разработването на архитектурната идея.

Това е етапът, в който се определят основните решения за бъдещата сграда.

Концепцията може да разглежда:

• разположението в имота;
• броя на етажите;
• функционалното разпределение;
• връзките между помещенията;
• приблизителните площи;
• фасадната композиция;
• основния архитектурен образ.

На този етап промените обикновено са значително по-лесни, отколкото след детайлното разработване на проекта.

4. Разработване на проекта

След одобряване на основната концепция започва по-подробното проектиране.

Тук архитектурната идея трябва да бъде превърната в технически разработено решение.

В зависимост от конкретния проект могат да бъдат необходими и други проектни части.

5. Координация между проектантите

Една сграда не се състои само от архитектура.

Архитектурното решение трябва да бъде съобразено с конструкцията и необходимите инсталации.

Затова различните проектанти трябва да координират работата си.

6. Подготовка и съгласуване на документацията

За проекти, за които се изискват административни процедури, проектната документация трябва да бъде подготвена съобразно конкретния случай.

Необходимите документи и процедури могат да се различават значително според вида на строежа, имота и предвидените дейности.

7. Реализация и авторски надзор

След започване на строителството може да възникнат въпроси, които изискват уточнение от автора на проекта.

Авторският надзор има различна роля от строителния надзор и не трябва да се приема, че двете понятия означават едно и също.

Уточнете предварително какво участие на архитекта по време на строителството е включено в договора.

Какви части може да включва инвестиционният проект?

Не всеки проект съдържа абсолютно еднакъв набор от части.

Точният състав зависи от конкретния строеж и приложимите изисквания.

В зависимост от проекта могат да участват специалисти по:

Архитектура

Разработва архитектурното и функционалното решение на сградата.

Конструкции

Разработва конструктивното решение.

ВиК

Обхваща съответните водоснабдителни и канализационни решения.

Електро

Разработва електрическите инсталации в рамките на проекта.

Отопление, вентилация и климатизация

При приложимост се разработват необходимите решения за съответните системи.

В зависимост от проекта могат да бъдат необходими и други части и специалисти.

Затова още при първоначалната оферта попитайте кои проектни части са включени в цената и кои трябва да бъдат възложени отделно.

Какво трябва да предоставите на архитекта?

Точните документи зависят от проекта, но е полезно да подготвите наличната информация още преди първата среща.

Полезно е да разполагате с:

• документи и данни за имота;
• налични чертежи;
• кадастрална информация, когато е приложима;
• информация за съществуващи сгради;
• снимки;
• предварителна представа за желаната площ;
• списък с необходимите помещения;
• приблизителен бюджет;
• примери за архитектура, която харесвате.

Не е необходимо сами да знаете целия административен процес.

Една от причините да се обърнете към специалист е именно да получите яснота какво е необходимо за конкретния проект.

Как да подготвите задание за архитект?

Колкото по-добре сте определили нуждите си, толкова по-малко фундаментални промени ще се налагат по-късно.

Опишете хората, които ще използват сградата

При жилищен проект помислете не само за настоящата ситуация, а и за начина, по който домът ще се използва през следващите години.

Направете списък с помещенията

Например при еднофамилна къща можете предварително да определите необходимостта от:

• дневна;
• кухня;
• трапезария;
• спални;
• бани;
• гардеробни;
• складови помещения;
• кабинет;
• перално помещение;
• гараж;
• техническо помещение;
• тераси.

Определете приоритетите

Ако бюджетът е ограничен, трябва да знаете кое е задължително и от какво бихте могли да се откажете.

Това помага на архитекта да предложи по-реалистично решение.

Покажете визуални примери

Снимките са полезни, но не очаквайте бъдещият проект да бъде копие на чужда сграда.

По-важното е чрез примерите да покажете какви:

• форми;
• материали;
• фасади;
• пространства;
• пропорции;
• архитектурни стилове

харесвате.

Колко струват услугите на архитект?

Няма една фиксирана цена, която да важи за всеки архитектурен проект.

Цената зависи от вида на обекта, площта, сложността, обхвата на възложените услуги и броя на необходимите проектни части.

Върху цената могат да влияят:

Площта

По-големият проект обикновено изисква повече работа, но цената невинаги нараства линейно с квадратурата.

Сложността

Проста еднофамилна къща и сложна сграда със специфични функционални изисквания не могат да бъдат оценявани по един и същ начин.

Обхватът

Има огромна разлика между цена само за архитектурна концепция и оферта, която включва значително по-голям набор от проектантски услуги.

Броят на проектните части

Проверете дали офертата е само за архитектура или включва и работата на други специалисти.

Промените

Многократните промени след одобряване на основната концепция могат да доведат до допълнителна работа.

Авторският надзор

Проверете дали участието на архитекта по време на строителството е включено или се заплаща отделно.

Как да сравнявате оферти от архитекти?

Най-ниската крайна цена невинаги означава най-изгодната оферта.

Две предложения могат да изглеждат сходни като цена, но да включват съвсем различен обхват.

Преди да сравните сумите, проверете:

• какви услуги са включени;
• кои проектни части са включени;
• колко варианта на концепцията ще получите;
• колко корекции са включени;
• какви материали ще ви бъдат предадени;
• включена ли е координация с останалите проектанти;
• включено ли е съдействие по административните процедури;
• включен ли е авторски надзор;
• как се заплаща допълнителната работа;
• цената с или без ДДС е.

Сравнявайте еднакъв обхват с еднакъв обхват, а не само крайните числа.

Как да изберете архитект?

Изборът не трябва да се основава само на красиви визуализации.

Архитектът трябва да бъде подходящ както за стила, който търсите, така и за мащаба и характера на конкретния проект.

1. Разгледайте портфолиото

Проверете дали специалистът има проекти, сходни с вашия.

2. Потърсете реализирани сгради

3D изображенията са полезни, но реално завършените обекти дават много повече информация за практическия опит.

3. Проверете професионалната правоспособност, когато е необходима

При дейности, за които законодателството изисква съответната проектантска правоспособност, проверете дали специалистът разполага с необходимите права за конкретната работа.

4. Попитайте кой ще работи по проекта

При архитектурно студио човекът, с когото провеждате първата среща, невинаги е единственият човек, който ще работи по проекта.

Уточнете кой ще бъде основният ви контакт.

5. Поискайте писмена оферта

Офертата трябва да описва услугата достатъчно ясно, за да знаете за какво плащате.

6. Обсъдете сроковете

Попитайте както за времето за проектиране, така и за факторите, които могат да забавят процеса.

7. Подпишете договор

Основните условия не трябва да остават само като устни обещания.

Какво трябва да пише в договора с архитект?

Договорът трябва да отговаря на конкретния проект, но има няколко въпроса, които е добре да бъдат изяснени писмено.

Проверете дали са описани:

• точният предмет на договора;
• обхватът на услугата;
• проектните части;
• етапите;
• сроковете;
• цената;
• начинът на плащане;
• броят и условията за корекции;
• допълнителните услуги;
• авторският надзор, когато е приложим;
• условията за прекратяване;
• правата върху проектните материали;
• отговорностите на възложителя.

Не подписвайте договор, ако не разбирате какво точно получавате срещу договорената цена.

Каква е разликата между архитектура и интериорен дизайн?

Двете области могат да се пресичат, но не са идентични.

Архитектурата разглежда сградата като цялост

Тя включва пространствената и функционалната организация, архитектурния образ и връзката на сградата с конкретния имот и останалите проектни изисквания.

Интериорният дизайн е фокусиран върху вътрешното пространство

Той може да обхваща:

• материали;
• цветове;
• мебели;
• осветление;
• декоративни решения;
• функционалност на интериора;
• мебели по поръчка.

При нова къща архитектът и интериорният дизайнер могат да работят съвместно.

Колкото по-рано бъдат координирани решенията, толкова по-малка е вероятността по-късно да се налагат ненужни промени.

Какви грешки да избягвате при работа с архитект?

Някои проблеми могат да бъдат предотвратени още преди подписването на договора.

Избор само по най-ниската цена

Евтината оферта може да включва значително по-малко услуги.

Неясен бюджет за строителството

Архитектът трябва да знае ориентировъчната бюджетна рамка още при разработването на концепцията.

Проектирането без връзка с реалния бюджет може да доведе до решение, което впоследствие се оказва твърде скъпо за изпълнение.

Постоянни фундаментални промени

Нормално е проектът да се развива.

Но ако след всяко одобрение се променят основни изисквания, това може да увеличи сроковете и цената.

Липса на писмено задание

Когато желанията са само устно обсъдени, рискът от различни очаквания е по-голям.

Предположение, че „всичко е включено“

Никога не приемайте, че архитектът автоматично поема всички специалисти, документи, такси и административни процедури.

Проверете конкретната оферта.

Какво е авторски надзор?

Авторският надзор е свързан с участието на проектанта при реализацията на проекта и следенето на определени аспекти от съответствието с одобрените проектни решения в рамките на приложимите правила и договорените отношения.

Той не трябва да се бърка със строителен надзор.

Преди началото на строителството уточнете:

• кой ще извършва авторски надзор;
• какво точно включва;
• колко посещения са предвидени;
• как се заявяват допълнителни посещения;
• как се заплащат;
• как се документират необходимите промени.

Колко време отнема архитектурният проект?

Няма един срок, който да важи за всички проекти.

Времето зависи от:

• сложността;
• площта;
• готовността на изходните документи;
• скоростта на одобряване на концепцията;
• броя на промените;
• необходимите проектни части;
• координацията между специалистите;
• административните процедури.

Затова трябва да разграничавате срока за работа на проектантите от общото време до приключване на необходимите процедури.

Често задавани въпроси

Каква е разликата между архитект и интериорен дизайнер?

Архитектът работи върху архитектурното решение на сградата и може да участва в инвестиционното проектиране според своята компетентност и правоспособност.

Интериорният дизайнер е фокусиран основно върху вътрешното пространство, материалите, мебелите, цветовете и визуалната концепция.

При много проекти двамата специалисти могат да работят съвместно.

Може ли архитект да направи и интериорен дизайн?

Да, някои архитекти предлагат и интериорно проектиране.

Това обаче не означава, че всеки архитект предлага тази услуга.

Проверете портфолиото и конкретния обхват на работа.

Необходим ли е архитект за ремонт на апартамент?

Не при всеки ремонт.

При чисто декоративни промени обикновено не е необходим архитектурен проект.

При съществени преустройства, промени в конструкцията или дейности, за които има специални нормативни изисквания, трябва да се провери какви проектанти, документи и процедури са необходими.

Мога ли да купя готов проект за къща?

На пазара се предлагат готови проекти, но това не означава, че всеки проект може директно да бъде приложен към всеки имот.

Конкретният парцел има собствени характеристики, ограничения и устройствени показатели.

Затова приложимостта на готов проект трябва да бъде проверена за конкретния имот.

Архитектът осигурява ли конструктор и останалите инженери?

Зависи от начина, по който е организирана услугата.

Някои архитекти и студиа работят с цял проектантски екип, а при други отделните специалисти се възлагат отделно.

Проверете това още при офертата.

Архитектът изважда ли разрешението за строеж?

Архитектът или проектантският екип може да предлага съдействие при подготовката и движението на документацията, но точният ангажимент трябва да бъде договорен.

Не приемайте автоматично, че всички административни действия и такси са включени в цената за проектиране.

Трябва ли да имам точен бюджет преди първата среща?

Не е необходимо да знаете сумата до последния лев.

Добре е обаче да имате реалистична бюджетна рамка.

Тя позволява архитектът да разработва решения, които са по-близки до реалните ви финансови възможности.

Чеклист преди да наемете архитект

За проекта

• Знам какъв тип проект искам.
• Имам приблизителна представа за желаната площ.
• Направил съм списък с необходимите помещения.
• Имам приблизителен бюджет.
• Събрал съм примери за архитектура, която харесвам.

За архитекта

• Разгледах портфолиото.
• Проверих реално изпълнени проекти.
• Проверих опита с подобни обекти.
• Проверих необходимата професионална правоспособност за конкретната услуга.
• Знам кой реално ще работи по проекта.
• Получих писмена оферта.

За офертата

• Ясно е кои услуги са включени.
• Ясно е кои проектни части са включени.
• Знам колко корекции получавам.
• Знам как се заплаща допълнителната работа.
• Знам дали авторският надзор е включен.
• Знам дали административното съдействие е включено.
• Проверих дали цената е с или без ДДС.

За договора

• Обхватът е описан писмено.
• Сроковете са ясни.
• Плащанията са разделени по разбираем начин.
• Условията за промени са ясни.
• Условията за прекратяване са ясни.
• Правата за използване на проекта са уредени.
• Знам какви материали ще получа след приключването.

Кога си струва да наемете архитект?

Архитектът има най-голяма стойност не когато вече са започнали проблемите на строителната площадка, а преди да започне строителството.

Добре разработеният проект позволява важните решения да бъдат взети предварително – когато промяната на една стена, помещение или функционална връзка все още е промяна в проекта, а не разрушаване на вече изпълнена работа.

Затова при ново строителство или сериозно преустройство не гледайте на архитектурния проект само като на административна необходимост.

Той е основата, върху която впоследствие трябва да работят останалите проектанти и изпълнители.

Как да започнете?

Преди да търсите архитект, подгответе основната информация за имота, списък с желанията си и реалистична бюджетна рамка.

След това сравнете няколко специалисти не само по цена, а по опит, реализирани проекти, обхват на услугата, начин на комуникация и яснота на договора.

Ако проектът е сложен, не се притеснявайте да задавате много въпроси още на първата среща.

Доброто архитектурно проектиране започва с ясното разбиране какво искате да построите, как ще го използвате и какви ограничения трябва да бъдат съобразени още преди първата копка.